İçinde Kiracı Olan Bir Ev Satılırsa Süreç Nasıl İşler?

Kiralardaki fahiş artış vatandaşı zorlarken, ev sahipleri de her geçen gün farklı bir yola başvuruyor. Yasal oranın üzerinde, hatta yüzde 100’ü bulan zam talepleri, ara zam oyunları ve evi daha yüksek fiyatla kiraya vermek için haksız tahliyeler bunlardan birkaçı… Son aylarda ise ev sahipleri, geçmişte satış fikri olmadığı halde karar değiştirdi, ‘evimi satıyorum’ demeye başladı. İstedikleri oranda zam yapamamaları, tahliyenin zor olması ve artan fiyatlarla evin değerinin yükselmesi bu satış kararında etkili oldu. Peki içinde kiracı olan bir ev satılırsa ne olur?

Riski Devrediyor

Son aylarda piyasa koşulları nedeniyle kiracı-mal sahibi ilişkisinin bozuldu. Birçok mal sahibi satış kararı aldı. “Mal sahipleri 5 yılın altında kiracıları için TÜFE 12 aylık değişim oranı üzerinde artış yapamayacaklarını öğrenmiş olmaları sebebiyle kiracılarını çıkarıp yüksek fiyattan yeni bir kiracıya vermek istiyorlar. Bu noktada iki seçenek var;

1-İhtiyaç sebebiyle tahliye

2-edinim, yani evin başkasına satılması nedeniyle tahliye.

İhtiyaç sebebiyle tahliyede ev sahibinin kendinin ya da bakmakla yükümlü olduğu kişinin ihtiyacı ispatlanmalı, Dava açarsa da 2-2.5 yıl uğraşacak. Bu nedenle artık malikler kiracılı taşınmazlarını satmak, tüm mali ve zaman riskini yeni malike devretmek istiyorlar.”




Adım Adım Süreç:

*Kiracılı gayrimenkul satın alan malik, tapu devir tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracının eline geçecek şekilde ihtarname göndermeli. İhtar, tapu devir tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya tebliğ edilmek zorunda. Bu İhtarnamede taşınmazın yeni maliki olduğunu, Kira bedelini belirteceği hesabına yatırmasını ve kanunda yazan şekilde ya 6 ay içinde, ya da kira sözleşmesinin bitimi tarihinde tahliye etmesini isteyecektir.

*Bu noktada tarihler önem kazanır. Örneğin 01.01.2022 başlangıç 31.12.2022 bitiş tarihli bir kira sözleşmesi olsun, eski mal sahibi taşınmazı 01.03.2022’de satarsa yeni malikin kiracıya ihtar çekerek 6 ay süre vermesi kendi menfaatine. Çünkü 9.ayda tahliye hakkı oluşacak ve 12. ayı beklemek zorunda olmayacak. Ama eski mal sahibi taşınmazı 01.10.2022’de satarsa artık yeni malikin 6 ay süre vermesi yerine ihtarı yine göndererek 31.12.2022’de tahliye istemesi doğru olacak. Bu seçimlik olarak kullanılabilecek bir hak.




Başkasına Kiralayamaz

*Kiracı her iki durumda da evi tahliye etmez ise mal sahibinin tahliye davası açma hakkı var. Bu da ortalama 2-2.5 yıl sürer. Bu süre zarfında davalık olması kiracının sorumluluklarını değiştirmez. Kiracı yasal artış oranlarını yaparak düzenli kira ödemelidir.

*Bir kişinin kiracılı bir ev alması ‘her şartta kiracıyı tahliye etme’ hakkı vermez. Yeni malikin veya ailesinin taşınmaza ihtiyacı olduğunu ispat etmesi gerekir. Edinim sebebiyle tahliye de kiracı tahliye edilirse, yeni malik 3 yıl süre üçüncü kişilere ile kiraya veremez. Kiraya verdiği eski kiracı tarafından tespit edilirse son kira bedelinin 1 yıllık karşılığın tazminat olarak alacak. Yani yatırım için ev alan biri, ‘eski kiracı çıksın 2 katına kiraya verelim’ diyorsa bu yasal olarak mümkün değil.

*Kiracı evde kalmaya devam edecekse yeni ev sahibi ile yeni bir sözleşme yapılması da zorunlu değil. Ancak taraflar anlaşırsa olabilir. Kabul edilmezse aynı sözleşme devam eder. Eski sözleşmede yazan hak ve sorumluluklar iki taraf için de geçerlidir.

Depozitoyu Yeni Ev Sahibi Öder

Tahliye edilen taşınmazda eski malikin aldığı depozito bedelini yeni malikin ödemesi gerekir. “Satış durumunda taşınmazdaki tüm haklar ve sorumluluklar yeni malike geçecektir. Eğer kiracı depozito nedeniyle kayba uğramış ise (Dolar değil de TL verilmiş ve para ciddi kayba uğramış ise) depozitoya ek olarak bu faiz kaybı da ödenmek zorundadır. Bir önemli husus da depozito hiçbir şekilde kiraya sayılamaz. Taşınmazda meydana gelen zarar ziyan yan giderler ödenmemiş ise kullanılacaktır. Depozito yine boya ve badana için de sayılamaz. Yargıtay’a göre boya ve badana taşınmazın kötü ve hor kullanımı değildir ve bu nedenle kiracı yaptırmak zorunda değildir” dedi.




5 Yıl Sonra Tespit Davası Açılabilir

Son dönemde gündemde olan konulardan biri de kira tespit davaları. Şöyle ki; konut ve işyeri için yasal kira artışı TÜFE 12 ay ortalamasıdır. En son nisan ayında TÜİK tarafından açıklanan oran yüzde 29.88. Ev sahibi kiracısına ‘bölgede kiralar çok yükseldi, yüzde 50 zam istiyorum’ diyemez.

Ancak bu noktada 5 yıl kriteri var. Eğer kiracı 5 yıldan fazla süredir aynı evde oturuyorsa ev sahibi ‘kira tespit davası’ açabilir. ‘Kira bölge ortalamasının altında kaldı’ diyerek yeni rakam belirlenmesini ister. Bu noktada bilirkişi bölge ortalamasına bakar. Yani ev sahibi ne isterse o rakam geçerli olmaz. Üstelik eski kiracıyı korumak için hakkaniyet indirimi de uygulanır. Bu davaların 2 yılı aşkın sürede sonuçlandığını belirten uzmanlar, kiracı ve ev sahiplerine uzlaşmalarını öneriyor.

Bir yanıt yazın

E-posta adresiniz yayınlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir