Ev kiralarken kira bedeli ve depozitoya ek olarak en çok tartışılan ödemelerden biri emlakçı komisyonudur. Kiracılardan bazen bir aylık kira bedelinin tamamı, bazen bir aylık kira bedeliyle birlikte KDV, bazen de “dosya masrafı”, “yer gösterme ücreti” veya “danışmanlık bedeli” adı altında ilave ücretler istenmektedir.
Peki emlakçı komisyonu ne kadar olabilir? Komisyonu kiracı mı, ev sahibi mi öder? Emlakçı hem kiracıdan hem ev sahibinden ayrı ayrı birer aylık kira bedeli alabilir mi? KDV komisyona dâhil midir?
Kısa cevap
Kiralama işlemlerinde alınabilecek toplam emlakçı hizmet bedeli, kiralamaya aracılık sözleşmesinde yazan KDV hariç bir aylık kira bedelini aşamaz.
Bu tutar:
- emlakçı tarafından alınabilecek toplam üst sınırdır,
- kiracı ve ev sahibinden ayrı ayrı birer aylık kira bedeli alınabileceği anlamına gelmez,
- aksi yazılı olarak kararlaştırılmamışsa kiracı ile kiraya veren arasında eşit paylaşılır,
- taraflar yazılı olarak farklı bir paylaşım biçimi belirleyebilir,
- yürürlükteki KDV ayrıca hesaplanabilir.
Emlakçının aynı kiralama işlemi için “komisyon”, “dosya ücreti”, “danışmanlık bedeli” ve benzeri adlarla üst sınırı aşacak şekilde birden fazla ücret tahsil etmesi mevzuata uygun değildir.
Emlakçı komisyonu ne kadar olabilir?
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’in 20. maddesine göre kiralamaya aracılık hizmetine ilişkin hizmet bedeli, kiralamaya aracılık sözleşmesinde yer alan KDV hariç bir aylık kira tutarından fazla olamaz.
Buradaki temel ölçüt şudur:
Aylık kira bedeli × en fazla 1 aylık tutar
Örneğin aylık kira bedeli 30.000 TL ise alınabilecek toplam hizmet bedelinin vergisiz üst sınırı:
30.000 TL + yürürlükteki KDV olabilir.
Emlakçı, aynı işlem için kiracıdan 30.000 TL ve ev sahibinden ayrıca 30.000 TL alarak toplam 60.000 TL hizmet bedeli tahsil edemez. Yönetmelik, bir kiralama işlemi için yalnızca tek bir hizmet bedeli alınmasını öngörmektedir.
Bir aylık komisyon toplam tutar mı, taraf başına mı?
Bir aylık kira bedeli sınırı taraf başına değil, kiralama işleminin tamamı için uygulanır.
Bu nedenle aylık kira 30.000 TL ise emlakçının:
- kiracıdan 30.000 TL,
- ev sahibinden ayrıca 30.000 TL olmak üzere toplam 60.000 TL hizmet bedeli istemesi, Yönetmelikteki üst sınırı aşar.
Emlakçı hem kiracı hem de kiraya verenle ayrı ayrı yetkilendirme sözleşmesi yapmış olsa bile tek bir kiralama işlemi nedeniyle yalnızca bir hizmet bedeli alınabilir. Aynı işlemle bağlantılı danışmanlık, araştırma veya benzeri hizmetler verilmiş olması da ayrı ayrı ücretler oluşturularak toplam üst sınırın aşılmasına imkân vermez.
Emlakçı komisyonunu kim öder?
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’e göre hizmet bedeli, kiralamaya aracılık sözleşmesinde aksi kararlaştırılmadıkça kiracı ve kiraya veren arasında eşit olarak paylaşılır.
Dolayısıyla yazılı sözleşmede farklı bir düzenleme bulunmuyorsa:
- toplam hizmet bedelinin yarısını kiracı,
- diğer yarısını ev sahibi
öder.
Örnek
Aylık kira bedeli: 30.000 TL
Azami toplam hizmet bedeli: 30.000 TL + KDV
Farklı bir paylaşım kararlaştırılmamışsa:
- kiracının payı: 15.000 TL + kendi payına düşen KDV
- ev sahibinin payı: 15.000 TL + kendi payına düşen KDV
olur.
Ancak taraflar, kiralamaya aracılık sözleşmesinde farklı bir paylaşım biçimi kararlaştırabilir. Örneğin hizmet bedelinin tamamının kiracı veya tamamının ev sahibi tarafından ödenmesi yazılı olarak düzenlenebilir. Buna rağmen emlakçının alabileceği toplam tutar yine bir aylık kira bedelini aşamaz.
Komisyonun tamamı kiracıdan istenebilir mi?
Evet, ancak bunun yazılı olarak kararlaştırılmış olması gerekir.
Kiralama öncesinde emlakçının sözlü olarak:“Komisyonun tamamını her zaman kiracı öder.”
demesi, tek başına yasal paylaşım kuralını değiştirmez.
Yönetmelikteki temel kural eşit paylaşım olmakla birlikte, kiracı ile kiraya veren yazılı sözleşmede hizmet bedelinin tamamını kiracıya bırakabilir. Kiracı böyle bir hükmü kabul etmek zorunda değildir; sözleşmeyi imzalamadan önce bedeli müzakere edebilir.
Özellikle taşınmaz gösterme belgesi veya kiralamaya aracılık sözleşmesinde şu konular açıkça kontrol edilmelidir:
- toplam hizmet bedeli,
- bedelin KDV hariç mi, KDV dâhil mi olduğu,
- kiracının ödeyeceği tutar,
- ev sahibinin ödeyeceği tutar,
- ödemenin hangi tarihte yapılacağı,
- cayma hâlinde ücret talep edilip edilmeyeceği.
İmzalanmadan önce kira, depozito ve aracılık koşullarını kayıt altına almak için Kiralama Öncesi Bilgilendirme Formu kullanılabilir.
Ev sahibi “Ben komisyon ödemem” diyebilir mi?
Ev sahibi ile emlakçı arasında hizmet bedelinin tamamının kiracı tarafından ödeneceğine ilişkin yazılı bir düzenleme yapılabilir. Ancak bu durum kiracıya sözleşme imzalanmadan önce açıkça bildirilmelidir.
Emlakçı, ilan veya ilk görüşme sırasında komisyonun yarı yarıya paylaşılacağını söyleyip sözleşme aşamasında bedelin tamamını kiracıdan talep ederse kiracı:
- yazılı sözleşmeyi incelemeli,
- önceki mesaj ve ilanları saklamalı,
- sonradan değiştirilen koşulları kabul etmiyorsa ödeme yapmamalıdır.
Kiracının ödeme yükümlülüğü, imzalanan belgeler ve taraflar arasında kurulan hukuki ilişki esas alınarak belirlenir.
KDV komisyona dâhil midir?
Yönetmelikteki bir aylık kira bedeli üst sınırı KDV hariç belirlenmiştir. Bu nedenle yürürlükteki KDV, hizmet bedeline ayrıca eklenebilir.
Örneğin aylık kira bedeli 30.000 TL ise:
- azami vergisiz hizmet bedeli: 30.000 TL,
- yürürlükteki KDV: ayrıca,
- ödenebilecek toplam tutar: 30.000 TL ve ilgili KDV
şeklinde hesaplanır.
Emlakçının “KDV’yi ayrıca alıyorum” demesi tek başına aykırılık oluşturmaz. Ancak KDV alınıyorsa ödeme karşılığında mevzuata uygun fatura veya mali belge düzenlenmelidir.
“Bir kira + KDV” ifadesi ne anlama gelir?
Bu ifade çoğu zaman yanlış anlaşılmaktadır. “Bir kira + KDV”:
- kiracıdan bir kira,
- ev sahibinden de bir kira
alınabileceği anlamına gelmez.
Anlamı, tek kiralama işlemi için alınabilecek toplam vergisiz hizmet bedelinin bir aylık kira olduğu ve buna KDV eklenebileceğidir.
Emlakçı komisyonunun hesaplanmasında aidat dâhil edilir mi?
Kural olarak hayır. Yönetmelik üst sınırı, kiralamaya aracılık sözleşmesindeki kira bedeli üzerinden belirlemektedir.
Bu nedenle:
- apartman aidatı,
- site gideri,
- yakıt avansı,
- depozito,
- taşınma gideri,
- elektrik, su veya doğalgaz güvence bedeli
emlakçı komisyonunun hesaplama tabanına eklenmemelidir.
Örneğin:
- aylık kira: 30.000 TL,
- aidat: 4.000 TL,
- depozito: 60.000 TL
ise emlakçı hizmet bedelinin üst sınırı 94.000 TL üzerinden değil, 30.000 TL üzerinden değerlendirilir.
Depozito, emlakçı hizmet bedelinden farklı bir hukuki ödemedir. Depozitonun üst sınırı, saklanması ve iadesi hakkında ayrıntılı bilgi için depozito rehberlerini inceleyebilirsiniz.
Yıllık peşin kira ödenirse komisyon artar mı?
Hayır. Kira bedelinin altı aylık veya yıllık peşin ödenmesi, emlakçının hizmet bedeli üst sınırını yükseltmez.
Örneğin aylık kira 30.000 TL, yıllık toplam kira 360.000 TL ise emlakçı komisyonu:
360.000 TL üzerinden değil, bir aylık 30.000 TL üzerinden
hesaplanır.
Kira bedelinin peşin, taksitli veya aylık ödenmesi hizmet bedelinin hesaplanmasında bir aylık üst sınırı değiştirmez.
Depozito üzerinden komisyon alınabilir mi?
Hayır. Depozito, kiracının kira sözleşmesinden doğan yükümlülükleri için verilen güvence bedelidir. Emlakçı hizmet bedeli ise aracılık hizmetinin karşılığıdır.
Bu iki ödeme birbirinden ayrılmalıdır.
Örneğin emlakçı:
- bir aylık kira bedeli,
- iki aylık depozito,
- ayrıca “depozito komisyonu”
isteyemez.
Emlakçı hizmet bedeli yalnızca kiralamaya aracılık hizmeti üzerinden ve Yönetmelikteki üst sınır içinde belirlenmelidir.
Evi göstermek için ücret alınabilir mi?
Hayır.
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’in 19. maddesine göre taşınmazı gösterme hizmeti karşılığında herhangi bir bedel talep edilemez.
Bu nedenle yalnızca evi göstermek amacıyla:
- yer gösterme ücreti,
- randevu parası,
- dosya açma ücreti,
- kayıt ücreti,
- anahtar gösterme bedeli,
- portföy inceleme ücreti
gibi adlarla ödeme istenmesi mevzuata uygun değildir.
Emlakçının taşınmazı göstermeden önce taşınmaz gösterme belgesi imzalatması mümkündür. Ancak bu belge, yalnızca evi görmeniz nedeniyle ödeme yapmanız gerektiği anlamına gelmez.
Emlakçı “danışmanlık bedeli” adıyla ek ücret isteyebilir mi?
Kiralama aracılığıyla aynı anda bağlantılı başka hizmetlerin verilmesi hâlinde, bu hizmetler farklı adlar altında ücretlendirilerek bir aylık kira bedeli sınırı aşılamaz.
Örneğin emlakçı aynı işlem için:
- bir aylık kira tutarında komisyon,
- ayrıca dosya ücreti,
- ayrıca danışmanlık bedeli,
- ayrıca sözleşme hazırlama ücreti
talep ederek toplam ücreti üst sınırın üzerine çıkaramaz.
Yönetmeliğin amacı, hizmet bedelinin farklı isimlere bölünerek yasal sınırın etkisiz hâle getirilmesini önlemektir.
Bununla birlikte kiralamadan tamamen bağımsız, ayrıca talep edilmiş ve açıkça sözleşmeye bağlanmış farklı bir hizmet varsa somut olay ayrıca değerlendirilir. Ancak emlakçı, aracılığın doğal parçalarını yapay biçimde ayrı hizmetler gibi gösteremez.
Kira sözleşmesi hazırlama ücreti alınabilir mi?
Kira sözleşmesinin hazırlanması, kiralamaya aracılık faaliyetinin normal aşamalarından biridir. Bu nedenle aynı işlem için azami hizmet bedeli alınmışsa ayrıca “kira kontratı hazırlama ücreti” istenmesi toplam sınırı aşamaz.
Kiracı, emlakçının hazırladığı sözleşmeyi standart veya resmî bir belge olarak kabul etmemelidir. Tarafların özel şartlarına uygun bir sözleşme hazırlanmalı ve her hüküm okunmalıdır.
Örnek metne ihtiyaç duyulması hâlinde Konut Kira Sözleşmesi – Kira Kontratı incelenebilir.
Emlakçı komisyona ne zaman hak kazanır?
Emlakçılık ilişkisi, özel hukuk bakımından Türk Borçlar Kanunu’ndaki simsarlık sözleşmesi hükümleriyle bağlantılıdır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 520. maddesine göre simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşmenin kurulmasına aracılık etmeyi veya sözleşme kurulması imkânını hazırlamayı üstlendiği sözleşmedir. Taşınmazlara ilişkin simsarlık sözleşmesinin yazılı şekilde yapılması gerekir.
Kanunun 521. maddesindeki temel kurala göre simsar, yaptığı faaliyet sonucunda amaçlanan sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazanır.
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik de işletmenin yetkilendirme sözleşmesine konu hizmeti vermesiyle hizmet bedeline hak kazanacağını düzenlemektedir. Kiralama aracılığı bakımından aşağıdaki unsurlar birlikte değerlendirilir:
- yazılı yetkilendirme veya aracılık ilişkisi,
- emlakçının verdiği hizmetin kapsamı,
- taşınmazın gösterilip gösterilmediği,
- kiracı ve ev sahibinin emlakçı aracılığıyla bir araya gelip gelmediği,
- kira sözleşmesinin kurulup kurulmadığı,
- kiralamanın emlakçının faaliyeti sonucunda gerçekleşip gerçekleşmediği.
Adalet Bakanlığının Mevzuat Genel Müdürlüğü, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 2011 yılında kanunlaştığını ve 4 Şubat 2011 tarihli Resmî Gazete’de yayımlandığını belirtmektedir.
Yalnızca evi göstermek komisyon hakkı doğurur mu?
Yalnızca evi göstermek, gösterme ücreti talep edilmesine imkân vermez. Ancak kiracı emlakçının gösterdiği taşınmazı daha sonra emlakçıyı devre dışı bırakarak doğrudan ev sahibinden kiralarsa farklı bir durum ortaya çıkar.
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’e göre taşınmazın yetkilendirme sözleşmesinin süresi içinde, taşınmaz gösterme belgesini düzenleyen işletme bertaraf edilerek doğrudan iş sahibinden kiralanması durumunda emlak işletmesi hizmet bedeline hak kazanabilir.
Mahkeme veya hakem heyeti böyle bir uyuşmazlıkta özellikle şunları inceler:
- taşınmaz gösterme belgesi var mı,
- belgede gösterilen adres doğru mu,
- emlakçı ile ev sahibi arasında yetkilendirme ilişkisi var mı,
- kiralama yetkilendirme süresi içinde mi yapıldı,
- kiracı aynı taşınmazı mı kiraladı,
- emlakçının bilinçli biçimde devre dışı bırakıldığı ispatlanabiliyor mu,
- talep edilen bedel yasal üst sınırı aşıyor mu?
Kiralama gerçekleşmezse komisyon ödenir mi?
Kural olarak emlakçının aracılık ücreti, amaçlanan sözleşmenin kurulmasıyla bağlantılıdır. Kira sözleşmesi hiç kurulmamışsa otomatik olarak tam komisyon doğduğu söylenemez.
Ancak taraflar, kiralamaya aracılık sözleşmesinde:
- cayma bedeli,
- ceza koşulu,
- emlakçının hizmetini tamamlamasından sonra haklı neden olmadan işlemden vazgeçilmesinin sonuçları
hakkında hükümler belirlemiş olabilir.
Bu nedenle “kiralama olmadı, kesinlikle hiçbir ücret ödenmez” veya “evi gördünüz, tam komisyon ödemek zorundasınız” şeklindeki kesin ifadeler her olayda doğru değildir.
Şu hususlar incelenmelidir:
- Hangi belge imzalandı?
- Hizmet bedeli yazılı mı?
- Cayma hükmü var mı?
- İşlem neden gerçekleşmedi?
- Ev sahibi mi, kiracı mı vazgeçti?
- Vazgeçmenin haklı bir nedeni var mı?
- Emlakçı yükümlülüklerini yerine getirdi mi?
- İstenen cayma bedeli Yönetmelikteki sınırları aşıyor mu?
Ev sahibi kiralamaktan vazgeçerse kiracı komisyon öder mi?
Kiracının yalnızca evi gördükten sonra vazgeçmesi ile kira sözleşmesi kurulduktan veya bağlayıcı aracılık belgeleri imzalandıktan sonra vazgeçmesi aynı değildir.
Kiracı evi gördükten sonra hiçbir kira veya aracılık sözleşmesi kurmadan vazgeçmişse, yalnızca gösterme nedeniyle ücret talep edilemez.
Buna karşılık:
- kira sözleşmesi kurulmuşsa,
- kiralamaya aracılık sözleşmesi imzalanmışsa,
- cayma bedeli açıkça belirlenmişse,
- emlakçı üstlendiği hizmeti yerine getirmişse
kiracının ödeme yükümlülüğü doğabilir.
Belge okunmadan “standart form” denilerek imzalanmamalıdır.
Ev sahibi kiralamaktan vazgeçerse kiracı komisyon öder mi?
Kiracının yalnızca evi gördükten sonra vazgeçmesi ile kira sözleşmesi kurulduktan veya bağlayıcı aracılık belgeleri imzalandıktan sonra vazgeçmesi aynı değildir.
Kiracı evi gördükten sonra hiçbir kira veya aracılık sözleşmesi kurmadan vazgeçmişse, yalnızca gösterme nedeniyle ücret talep edilemez.
Buna karşılık:
- kira sözleşmesi kurulmuşsa,
- kiralamaya aracılık sözleşmesi imzalanmışsa,
- cayma bedeli açıkça belirlenmişse,
- emlakçı üstlendiği hizmeti yerine getirmişse
kiracının ödeme yükümlülüğü doğabilir.
Belge okunmadan “standart form” denilerek imzalanmamalıdır.
Komisyon kira sözleşmesinden önce istenebilir mi?
Uygulamada bazı emlakçılar, kira sözleşmesi imzalanmadan önce komisyonu peşin olarak istemektedir.
Ödeme zamanının ne olduğu:
- yetkilendirme sözleşmesi,
- taşınmaz gösterme belgesi,
- kiralamaya aracılık sözleşmesi,
- kira sözleşmesinin kurulup kurulmadığı
birlikte değerlendirilerek belirlenmelidir.
Kira ilişkisi ve emlakçının ücret hakkı netleşmeden ödeme yapılacaksa en azından:
- ödemenin amacı,
- hangi taşınmaz için yapıldığı,
- kira kurulmazsa iade edilip edilmeyeceği,
- ödemenin hizmet bedeline mahsup edilip edilmeyeceği
yazılı olarak belirtilmelidir.
Banka açıklamasına yalnızca “komisyon” yazmak yerine şu tür bir ifade kullanılabilir:
“… adresindeki taşınmazın kiralanmasına aracılık hizmet bedeli olarak, … tarihli sözleşmeye istinaden yapılan ödeme.”
Komisyon için fatura almak gerekir mi?
Emlak işletmesi tarafından tahsil edilen hizmet bedelinin kayıt altına alınması gerekir. Kiracı veya ev sahibi, yaptığı ödeme karşılığında fatura ya da mevzuata uygun mali belge istemelidir.
Belgede şu bilgiler bulunmalıdır:
- emlak işletmesinin unvanı,
- vergi bilgileri,
- hizmetin açıklaması,
- vergisiz hizmet bedeli,
- KDV,
- toplam tutar,
- belge tarihi.
Elden ödeme yapılması, kiracının ödeme yaptığını kanıtlamasını zorlaştırabilir. Mümkünse ödeme banka üzerinden ve açıklama yazılarak yapılmalıdır.
Emlakçı komisyonu için senet imzalatabilir mi?
Taraflar ödeme borcunu taksitlendirebilir veya bir kambiyo senedi düzenleyebilir. Ancak kiracı:
- boş senet,
- tutarı yazılmamış senet,
- vadesi boş bırakılmış belge,
- borcun sebebi açıklanmayan evrak
imzalamamalıdır.
Senet düzenlenmesi, emlakçının Yönetmelikteki üst sınırı aşmasına izin vermez. Senette yazan tutar bir aylık kira bedeli ve uygulanabilir vergi sınırını aşıyorsa, fazla tutar ayrıca uyuşmazlık konusu yapılabilir.
Birden fazla emlakçı ayrı ayrı komisyon alabilir mi?
Aynı kiralama işleminde birden fazla emlak işletmesinin birlikte çalışması, kiracı ve ev sahibinden birden fazla tam hizmet bedeli alınabileceği anlamına gelmez.
Hizmet ortaklığı veya ortak çalışma varsa alınabilecek toplam hizmet bedeli yine yasal üst sınır içinde kalmalı ve emlak işletmeleri arasında paylaşılmalıdır.
Kiracıya:
“Evi başka emlakçı da gösterdi, ona da ayrıca bir kira ödemeniz gerekir.”
deniliyorsa şu belgeler istenmelidir:
- yetkilendirme sözleşmeleri,
- taşınmaz gösterme belgeleri,
- hizmet ortaklığı sözleşmesi,
- kiralamaya aracılık sözleşmesi,
- hizmet bedelinin kim tarafından tahsil edileceği.
Kira sözleşmesi yenilenince yeniden komisyon ödenir mi?
Kira sözleşmesinin süresinin sonunda kanunen yenilenmesi, tek başına emlakçıya her yıl yeniden komisyon hakkı vermez.
Yeni bir aracılık hizmeti sunulmuyor, taraflar arasında yeni bir emlakçılık sözleşmesi kurulmuyor ve emlakçı yalnızca eski kiralamanın devamından dolayı ücret istiyorsa yeniden hizmet bedeli doğması için açık bir hukuki dayanak bulunmalıdır.
Emlakçının ilk kiralama sırasında aldığı komisyon, sonraki yıllardaki kira artışları nedeniyle yeniden hesaplanamaz.
Emlakçı komisyonu sonraki kira artışına göre artırılabilir mi?
Hayır. Hizmet bedeli, kiralamaya aracılık sözleşmesinde yer alan kira bedeli üzerinden belirlenir.
Örneğin kiralama yapılırken kira 20.000 TL ise ve altı ay sonra kira 25.000 TL’ye çıkarılmışsa emlakçı geçmişteki hizmet bedelini:
“Kira arttı, aradaki komisyon farkını da ödeyin.”
diyerek yeniden hesaplayamaz.
Hizmet bedeli, aracılık işleminin yapıldığı tarihteki sözleşmeye dayanır.
Fazla komisyon ödendiyse ne yapılabilir?
Yasal üst sınırın üzerinde ödeme yapıldığını düşünen kiracı veya ev sahibi öncelikle belgeleri toplamalıdır.
Saklanması gereken belgeler
- taşınmaz ilanı,
- taşınmaz gösterme belgesi,
- yetkilendirme sözleşmesi,
- kiralamaya aracılık sözleşmesi,
- kira sözleşmesi,
- fatura veya makbuz,
- banka dekontu,
- WhatsApp ve e-posta yazışmaları,
- ödeme talebinin tutarını gösteren mesajlar.
Ardından emlak işletmesine yazılı başvuru yapılarak fazla tahsil edilen tutarın iadesi istenebilir.
Başvuruda şu bilgiler bulunmalıdır:
- taşınmazın adresi,
- aylık kira bedeli,
- ödenen toplam hizmet bedeli,
- KDV tutarı,
- fazla olduğu ileri sürülen miktar,
- ödeme tarihi,
- iade talebi,
- makul cevap süresi.
Emlakçı komisyonu uyuşmazlığında nereye başvurulur?
Emlakçılık hizmeti, kiracının ticari veya mesleki olmayan amaçla hareket ettiği somut olaylarda tüketici işlemi niteliği taşıyabilir. Bu durumda uyuşmazlığın parasal değerine göre tüketici hakem heyeti veya tüketici mahkemesi yolu değerlendirilebilir.
Ticaret Bakanlığının güncel bilgilendirmesine göre 2026 yılı için 186.000 TL’nin altında kalan tüketici uyuşmazlıklarında tüketici hakem heyetine başvuru zorunludur. Bu tutar ve üzerindeki uyuşmazlıklarda ise dava şartı arabuluculuk sonrasında tüketici mahkemesine başvurulması gerekir. Parasal sınır her yıl değiştiği için başvuru tarihinde güncel tutar kontrol edilmelidir.
Tüketici hakem heyeti başvuruları:
- elden,
- posta yoluyla,
- e-Devlet üzerinden TÜBİS aracılığıyla
yapılabilir. Başvuruya uyuşmazlığı açıklayan dilekçe ile sözleşme, fatura, dekont ve yazışmalar gibi deliller eklenmelidir.
Taşınmaz ticareti mevzuatına aykırı hizmet bedeli, yetki belgesi veya belge düzeni sorunları ayrıca Ticaret Bakanlığına bildirilebilir.
Fazla komisyon için önce arabuluculuk gerekir mi?
Uyuşmazlığın tüketici işlemi niteliğinde olması ve parasal değerin tüketici hakem heyeti sınırının üzerinde bulunması hâlinde, 6502 sayılı Kanun’un 73/A maddesi kapsamında tüketici mahkemesinde dava açılmadan önce arabuluculuğa başvuru gerekebilir.
Tüketici hakem heyeti sınırının altında kalan uyuşmazlıklarda ise doğrudan arabuluculuk yerine hakem heyetine başvuru yolu uygulanır.
Uyuşmazlığın:
- kira ilişkisinden mi,
- emlakçılık hizmetinden mi,
- tüketici işleminden mi,
- ticari ilişkiden mi
kaynaklandığı görevli merci bakımından önemlidir
Yargıtay emlakçı komisyonu uyuşmazlıklarında nelere bakar?
Emlakçı komisyonuna ilişkin uyuşmazlıklarda tek bir karar bütün olaylara uygulanamaz. Yargısal değerlendirmede genellikle şu konular öne çıkar:
Yazılı sözleşme bulunması
Türk Borçlar Kanunu’nun 520. maddesi uyarınca taşınmaz simsarlığı sözleşmesinin yazılı şekilde yapılması gerekir.
Emlakçının aracılık faaliyetini yerine getirmesi
Mahkeme, emlakçının yalnızca ilan adresini gönderip göndermediğini değil; tarafları bir araya getirip getirmediğini ve kiralamanın kurulmasına katkısını inceler.
Kira sözleşmesinin emlakçının faaliyeti sonucunda kurulması
Emlakçıyla yapılan görüşme sonrasında aynı taşınmaz doğrudan ev sahibinden kiralanmışsa, aradaki nedensellik ve emlakçının devre dışı bırakılıp bırakılmadığı değerlendirilir.
Hizmet bedelinin tutarı
Talep edilen bedelin Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’teki üst sınırı aşıp aşmadığı incelenir.
Belgelerin içeriği
Taşınmaz gösterme belgesi, aracılık sözleşmesi ve hizmet bedeli maddelerinin açık, anlaşılabilir ve imzalı olup olmadığı önem taşır.
Yargıtay’ın resmî Emsal Karar Arama sisteminde “taşınmaz simsarlığı”, “emlak komisyonu”, “kiralamaya aracılık” ve “taşınmaz gösterme belgesi” ifadeleriyle arama yapılabilir. Yargıtay, sistemde doküman içeriği, daire, esas ve karar numarası gibi ölçütlerle arama yapılabildiğini açıklamaktadır.
Karar numarası ve tam metni resmî sistemden doğrulanmayan kararların makalelerde kesin emsal olarak kullanılmaması gerekir.
Örnek uyuşmazlıklar
Örnek 1: Hem kiracıdan hem ev sahibinden birer kira alınması
Aylık kira 25.000 TL’dir. Emlakçı kiracıdan 25.000 TL, ev sahibinden ayrıca 25.000 TL hizmet bedeli tahsil etmiştir.
Toplam vergisiz tahsilat 50.000 TL olduğu için bir aylık kira üst sınırı aşılmıştır. Taraflardan biri veya her ikisi fazla tahsil edilen kısmın iadesini talep edebilir.
Örnek 2: Komisyonun tamamının kiracıya bırakılması
Aylık kira 25.000 TL’dir. Kiralamaya aracılık sözleşmesinde toplam 25.000 TL hizmet bedelinin tamamının kiracı tarafından ödeneceği açıkça yazılmıştır.
Bu paylaşım, yalnızca toplam tutarın bir aylık kira sınırını aşmaması şartıyla uygulanabilir. Ev sahibinden ayrıca ikinci bir tam komisyon alınamaz.
Örnek 3: Aidatın komisyona eklenmesi
Aylık kira 25.000 TL, aidat 5.000 TL’dir. Emlakçı hizmet bedelini 30.000 TL üzerinden hesaplamıştır.
Yönetmelikteki üst sınır kira bedeline dayandığı için aidatın komisyon matrahına eklenmesi tartışmalıdır. Üst sınır 25.000 TL esas alınarak değerlendirilmelidir.
Örnek 4: Yer gösterme ücreti
Emlakçı kiracıdan evi göstermeden önce 2.000 TL “yer gösterme bedeli” istemiştir.
Taşınmazı gösterme hizmeti karşılığında ücret alınamayacağı için bu talep mevzuata aykırıdır.
Örnek 5: Emlakçının devre dışı bırakılması
Kiracı emlakçının gösterdiği evi görmüş, taşınmaz gösterme belgesini imzalamış ve kısa süre sonra aynı evi doğrudan ev sahibinden kiralamıştır.
Mahkeme; gösterme belgesi, yetkilendirme süresi, kiralamanın aynı taşınmaza ilişkin olup olmadığı ve emlakçının bilinçli şekilde devre dışı bırakılıp bırakılmadığı üzerinden ücret hakkını değerlendirebilir.
Kiracının ödeme yapmadan önce kontrol etmesi gerekenler
Komisyon ödemeden önce şu kontroller yapılmalıdır:
- Emlak işletmesinin yetki belgesini sorgulayın.
- Emlakçının ilgili taşınmaz için yetkilendirildiğini öğrenin.
- Aylık kira bedelinin sözleşmede doğru yazıldığını kontrol edin.
- Hizmet bedelinin toplam tutarını sorun.
- KDV’nin ayrıca eklenip eklenmeyeceğini öğrenin.
- Komisyonun kiracı ve ev sahibi arasında nasıl paylaşılacağını okuyun.
- Aidat ve depozitonun komisyon hesabına eklenmediğini kontrol edin.
- Yer gösterme ücreti ödemeyin.
- Ek hizmet adı altında üst sınırın aşılmasına izin vermeyin.
- İmzalı sözleşmenin bir nüshasını alın.
- Ödemeyi banka üzerinden açıklamalı yapın.
- Fatura veya mali belge alın.
- Boş veya sonradan doldurulabilecek belge imzalamayın.
- İlan ve yazışmaların ekran görüntüsünü saklayın.
Emlakçı Sorunları kategorisindeki diğer rehberlerde yetki belgesi, yanıltıcı ilanlar ve evin kusurlarının gizlenmesi gibi konular da ayrıntılı biçimde ele alınmaktadır.
Sık sorulan sorular
Emlakçı kiracıdan bir aylık kira komisyon alabilir mi?
Yazılı sözleşmede komisyonun tamamının kiracı tarafından ödeneceği kararlaştırılmışsa alabilir. Ancak emlakçının toplam hizmet bedeli KDV hariç bir aylık kira bedelini aşamaz.
Emlakçı hem kiracıdan hem ev sahibinden komisyon alabilir mi?
Hizmet bedeli iki taraf arasında paylaşılabilir. Ancak iki taraftan alınan bedellerin toplamı bir aylık kira tutarını aşamaz.
Komisyon yarı yarıya mı ödenir?
Yazılı sözleşmede farklı bir hüküm yoksa toplam hizmet bedeli kiracı ile kiraya veren arasında eşit paylaşılır.
Komisyonun tamamını kiracı ödemek zorunda mı?
Hayır. Yönetmelikteki temel kural eşit paylaşımdır. Tamamının kiracıya bırakılması için yazılı sözleşmede farklı bir paylaşım belirlenmelidir.
Emlakçı KDV isteyebilir mi?
Evet. Bir aylık hizmet bedeli üst sınırı KDV hariçtir. Yürürlükteki KDV ayrıca hesaplanabilir ve mali belgede gösterilmelidir.
Evi göstermek için para alınabilir mi?
Hayır. Taşınmaz gösterme hizmeti karşılığında ücret talep edilemez.
Aidat komisyon hesabına katılır mı?
Kural olarak hayır. Komisyon üst sınırı kiralamaya aracılık sözleşmesindeki aylık kira bedeli üzerinden belirlenir.
Depozito üzerinden komisyon alınabilir mi?
Hayır. Depozito ve emlakçı hizmet bedeli farklı ödemelerdir.
Kiralama gerçekleşmezse komisyon ödenir mi?
Her durumda otomatik olarak ödenmez. Yazılı sözleşme, hizmetin kapsamı, cayma hükmü ve işlemin neden gerçekleşmediği değerlendirilir.
Emlakçıyı devre dışı bırakıp evi doğrudan kiralarsam komisyon çıkar mı?
Taşınmaz gösterme belgesi düzenlenmişse ve ev yetkilendirme süresi içinde doğrudan malikten kiralanmışsa emlakçı hizmet bedeli talep edebilir.
Fazla ödenen komisyon geri alınabilir mi?
Yasal üst sınırı aşan veya hukuki dayanağı bulunmayan ödemenin iadesi yazılı olarak talep edilebilir. Şartlarına göre tüketici hakem heyeti veya tüketici mahkemesi yoluna başvurulabilir.
Kiralama işlemlerinde emlakçı hizmet bedeli sınırsız değildir. Alınabilecek toplam bedel, kiralamaya aracılık sözleşmesindeki KDV hariç bir aylık kira tutarını aşamaz.
Aksi yazılı olarak kararlaştırılmamışsa hizmet bedeli kiracı ve ev sahibi arasında eşit paylaşılır. Taraflar bedelin tamamını kiracıya veya ev sahibine bırakabilir; ancak bu durumda da toplam üst sınır değişmez.
Emlakçı:
- kiracıdan ve ev sahibinden ayrı ayrı birer aylık kira alamaz,
- aidat veya depozitoyu komisyon hesabına ekleyemez,
- evi göstermek için ücret isteyemez,
- dosya veya danışmanlık bedeli adı altında üst sınırı aşamaz.
Kiracının en güçlü koruması, hizmet bedelini sözleşmede açıkça görmek, imzalı belge nüshasını almak ve bütün ödemeleri banka üzerinden belgelendirmektir.
Resmî kaynaklar
Hukuki Bilgilendirme
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Buradaki açıklamalar, somut bir uyuşmazlık hakkında hukuki görüş veya sonuç garantisi oluşturmaz. Her uyuşmazlık; kendi koşulları, sözleşmeleri ve delilleri çerçevesinde, uyuşmazlığın niteliğine göre yetkili mahkeme, hakem heyeti veya diğer resmî merciler tarafından değerlendirilir. İçerik, bireysel hukuki danışmanlık yerine geçmez.
İlgili Makaleler
Faydalı Formlar ve Araçlar
Tümünü Gör >Deneyiminizi Paylaşın
Kiralık ev, ev sahibi, emlakçı, apartman yönetimi veya nakliye firmasıyla yaşadığınız deneyimi diğer kullanıcılarla paylaşabilirsiniz.
Şikâyet Oluştur