Emlakçının Kiracıya Karşı Sorumlulukları Nelerdir?

Ev kiralama sürecinde emlakçı; ilanı yayımlayan, taşınmazı gösteren, kira şartlarını aktaran ve tarafları bir araya getiren kişidir. Ancak emlakçının görevi yalnızca evin anahtarını teslim etmekten ibaret değildir.

Taşınmaz ticareti yapan işletmelerin kiracı adayına doğru bilgi vermesi, bildikleri önemli sorunları gizlememesi, hizmet bedeli sınırlarına uyması, imzalattıkları belgeleri açıklaması ve kişisel verileri hukuka uygun biçimde işlemesi gerekir.

Bu nedenle kiralık daire arayan kişinin sadece evi değil, emlakçının yetkisini ve sunduğu belgeleri de kontrol etmesi önemlidir. Kiralama öncesinde hangi bilgilerin yazılı olarak alınması gerektiğini görmek için Kiralama Öncesi Bilgilendirme Formu kullanılabilir.

Emlakçının kiracıya karşı sorumluluğunun hukuki dayanakları

Emlakçının kiracıya karşı yükümlülükleri başlıca şu düzenlemelerden doğar:

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun
Ticari Reklam ve Haksız Ticari Uygulamalar Yönetmeliği
6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu
Türk Medeni Kanunu’nun dürüstlük kuralına ilişkin 2. maddesi

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, 5 Haziran 2018 tarihli ve 30442 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmıştır. Yönetmelik; yetki belgesini, taşınmaz ilanlarını, yetkilendirme sözleşmesini, taşınmaz gösterme belgesini, hizmet bedelini ve emlak işletmelerinin uyması gereken mesleki kuralları düzenler. Ticaret Bakanlığı da Yönetmeliğin taşınmaz ticareti faaliyetlerini, ilan yükümlülüklerini ve işletmelerin sorumluluklarını kapsadığını belirtmektedir. https://ticaret.gov.tr

Emlakçılık ilişkisi, somut olayın özelliklerine göre Türk Borçlar Kanunu’ndaki simsarlık sözleşmesi hükümleri kapsamında da değerlendirilir. Simsarlık sözleşmesinde simsar, taraflar arasında bir sözleşme kurulmasına aracılık eder ve şartları oluştuğunda ücrete hak kazanır.

1. Emlakçının yetki belgesi bulunmalıdır

Taşınmaz ticaretiyle uğraşan gerçek veya tüzel kişi tacirler ile esnaf ve sanatkârların işletmeleri adına yetki belgesi almaları gerekir. Yetki belgesi başvuruları Ticaret Bakanlığının Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi – TTBS üzerinden yürütülür. https://ticaret.gov.tr

Kiracı, işlem yapmadan önce emlakçıdan şu bilgileri istemelidir:

Taşınmaz ticareti yetki belgesi numarası
İşletmenin tam ticari unvanı
İşletme adresi
Vergi ve oda kayıtları
İşlemi yapan kişinin işletmeyle bağlantısı
Taşınmaz sahibinden alınan yetkilendirmenin kapsamı

Yetki belgesi bulunması, emlakçının bütün açıklamalarının doğru olduğunu garanti etmez. Ancak kayıt dışı veya yetkisiz kişilerle işlem yapılması; sahte ilan, yetkisiz kapora tahsilatı ve muhatap bulunamaması riskini artırır.

Kiracı, özellikle ödeme yapmadan önce emlakçının hem işletme yetkisini hem de belirli taşınmaz için ev sahibinden yetki alıp almadığını kontrol etmelidir.

2. Emlakçı yanıltıcı bilgi veremez

Emlakçı, kiralık taşınmaz ve kiralama koşulları hakkında doğru bilgi vermelidir.

Özellikle şu uygulamalar hukuki ve idari sorumluluk doğurabilir:

Başka bir taşınmaza ait fotoğrafların kullanılması
Gerçekte bulunmayan bir dairenin ilan edilmesi
Kira bedelinin ilanda düşük gösterilip görüşmede yükseltilmesi
Aidatın veya zorunlu giderlerin saklanması
Oda sayısının ya da metrekarenin gerçeğe aykırı yazılması
Taşınmazın kullanım niteliğinin yanlış gösterilmesi
Evin konumu hakkında yanıltıcı ifade kullanılması
Kiralanmış bir evin hâlâ müsaitmiş gibi ilan edilmesi

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, hizmet sunan işletmenin yanıltıcı bilgi vermesini ve kiralama tercihini etkileyebilecek bilgileri gizlemesini yasaklar. https://ticaret.gov.tr

6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun bakımından da tüketiciyi yanıltan reklamlar ve tüketicinin ekonomik davranışını bozabilecek haksız ticari uygulamalar yasaktır.

Örnek uyuşmazlık

İlanda aidatın 1.500 TL olduğu belirtilmiş, fakat sözleşme kurulduktan sonra aylık aidatın 4.500 TL olduğu ortaya çıkmış olsun.

Emlakçı doğru aidat tutarını bildiği hâlde düşük tutarı ilana yazmış veya kiracıdan gizlemişse şu deliller önem kazanır:

İlanın tarihli ekran görüntüsü
Emlakçıyla yapılan mesajlaşmalar
Apartman yönetiminin aidat bildirimi
Hizmet ve gösterme belgeleri
Kiracının ödediği ek tutarları gösteren dekontlar

Bu olayda hem yanıltıcı ilan hem de eksik bilgilendirme iddiası ileri sürülebilir.

3. Evin bilinen önemli sorunları gizlenmemelidir

Emlakçının teknik bilirkişi gibi davranması ve her gizli ayıbı tespit etmesi beklenemez. Ancak bildiği veya mesleki faaliyeti sırasında öğrendiği, kiralama kararını önemli ölçüde etkileyebilecek hususları gizlememelidir.

Bunlara örnek olarak şunlar verilebilir:

Sürekli rutubet veya su alma sorunu
Çalışmayan ısıtma sistemi
Doğalgaz, elektrik veya su aboneliği açılamaması
Taşınmazın konut olarak kullanılmasına engel hukuki durum
Çok yüksek aidat veya olağanüstü ortak gider
Binada bilinen ciddi güvenlik sorunu
Taşınmazın hâlen başka bir kiracı tarafından kullanılması
Taşınmazı kiraya veren kişinin malik veya yetkili temsilci olmaması
İlan edilen daire ile gösterilen bağımsız bölümün farklı olması
Taşınmaz hakkında yıkım, tahliye veya kullanım kısıtlaması bulunması

Emlakçı, kiracının kararını etkileyebilecek bu tür bilgileri biliyorsa açıklamalıdır. Aksi davranış, Yönetmelikteki dürstlük, özen ve önemli bilgileri gizlememe yükümlülüğüne aykırılık oluşturabilir. https://ticaret.gov.tr

Kiracı yine de yalnızca emlakçının sözlü açıklamasına güvenmemelidir. Kiralama öncesi kontrollerin yazılı kayda geçirilmesi için Kiralama Öncesi Bilgilendirme Formu doldurulabilir.

4. Kiralık daire ilanı gerçeğe uygun olmalıdır

Kiralık ev ilanı, kiracının ekonomik kararını doğrudan etkileyen bir tanıtımdır. İlanda verilen temel bilgilerin gerçeğe uygun olması gerekir.

Özellikle şu bilgiler doğru yazılmalıdır:

Aylık kira bedeli
Aidat tutarı
Depozito talebi
Taşınmazın konumu
Oda sayısı
Net ve brüt metrekare
Isınma sistemi
Eşyalı veya boş olduğu
Bulunduğu kat
Asansör ve otopark durumu
Kullanım amacı
Taşınmazın mevcut fiziki durumu

İnternet ilanlarında genel ekonomik verilerle uyumlu olmayan ve haklı bir gerekçeye dayanmayan fiyat artışlarına aracılık edilmesi de güncel düzenlemeler kapsamında yasaklanmıştır. Ticaret Bakanlığı, internet ilanları ve taşınmaz ticareti faaliyetleri bakımından işletmelere özel yükümlülükler getirildiğini belirtmektedir. https://ticaret.gov.tr

Kiracı, sonradan değiştirilme ihtimaline karşı ilan sayfasının ekran görüntüsünü ve mümkünse PDF kaydını saklamalıdır.

5. Emlakçı ev sahibinden yetki almalıdır.

Emlakçının taşınmazın anahtarını elinde bulundurması veya evi kiracı adaylarına göstermesi, taşınmazı kiralamaya yetkili olduğunu tek başına kanıtlamaz. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’in 15. maddesine göre taşınmaz ticaretine yönelik hizmetler, iş sahibi ile emlak işletmesi arasında yazılı olarak düzenlenen yetkilendirme sözleşmesine dayanılarak verilmelidir.

Yönetmelikte geçen “iş sahibi”; taşınmaz sahibi olabileceği gibi taşınmaz sahibi adına işlem yapmaya yetkili gerçek veya tüzel kişi de olabilir. Bu nedenle emlakçı, kiralama faaliyetini malik veya malik adına hukuken yetkilendirilmiş temsilciyle yaptığı yazılı sözleşmeye dayandırmalıdır. Ticaret Bakanlığı da taşınmazın kiralanmasına aracılık, kira bedelinin araştırılması, abonelik işlemlerinin takibi ve benzeri hizmetlerin yetkilendirme sözleşmesi kapsamında yürütüleceğini belirtmektedir. https://ticaret.gov.tr

Yetkilendirme sözleşmesinde hangi bilgiler bulunmalıdır?

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’in 15. maddesi uyarınca yetkilendirme sözleşmesinde başlıca;

emlak işletmesinin yetki belgesi ve iletişim bilgileri,
sorumlu emlak danışmanının bilgileri,
iş sahibinin kimlik ve iletişim bilgileri,
emlakçının vereceği hizmetlerin kapsamı,
hizmet bedelleri,
tarafların hak ve yükümlülükleri,
sözleşmenin süresi,
taşınmazın tapu kaydı bilgileri, cinsi ve adresi,
taşınmazın fiziki ve hukuki özellikleri,
taşınmaz üzerinde ipotek, haciz veya benzeri kısıtlama bulunup bulunmadığı

gibi bilgilerin yer alması gerekir. Yönetmeliğin güncel metnine Ticaret Bakanlığının taşınmaz ticareti mevzuatı sayfası üzerinden mevzuat.gov.tr bağlantısıyla ulaşılmaktadır. https://ticaret.gov.tr

Kiralama işlemi sonuçlandığında düzenlenecek kiralamaya aracılık sözleşmesinde ise taşınmazın bilgileriyle birlikte kira bedeli, kira bedelinin ödeme yöntemi, hizmet bedeli ve bu bedelin taraflar arasındaki paylaşım biçimi ayrıca gösterilmelidir.

Emlakçı yetkili olmadığı taşınmazı ilan edebilir mi?

Hayır. Yönetmeliğin 14. maddesi, emlak işletmelerinin alım satım, pazarlama veya kiralama konusunda yetkili olmadıkları taşınmazlar için ilan vermelerini yasaklamaktadır. Bu nedenle emlakçıdan yalnızca işletmesine ait taşınmaz ticareti yetki belgesini göstermesi değil, ilgili daire için malik veya yetkili temsilciyle yaptığı yetkilendirme ilişkisini açıklaması da istenmelidir.

Burada iki ayrı belge birbirine karıştırılmamalıdır:

Taşınmaz ticareti yetki belgesi: İşletmenin emlakçılık faaliyeti yapma yetkisini gösterir.
Yetkilendirme sözleşmesi: İşletmenin belirli bir taşınmaz için malik veya yetkili temsilci adına hizmet verebilmesini sağlar.

Bir emlak işletmesinin genel yetki belgesinin bulunması, her taşınmazı kiralamaya yetkili olduğu anlamına gelmez.

Kiracı hangi bilgileri kontrol etmelidir?

Kiracı, kira sözleşmesi imzalamadan veya kapora, depozito ya da emlakçı hizmet bedeli ödemeden önce şu hususları doğrulamalıdır:

Tapu maliki kimdir?
Taşınmazın birden fazla maliki var mıdır?
Emlakçı ilgili taşınmaz için yazılı olarak yetkilendirilmiş midir?
İşlemi malik adına yapan kişi temsilciyse geçerli bir vekâletnamesi var mıdır?
Vekâletname taşınmazı kiraya verme yetkisini kapsıyor mudur?
Kira sözleşmesini malik mi, yetkili temsilci mi imzalayacaktır?
Emlakçı kira, kapora veya depozito tahsil etmeye ayrıca yetkili midir?
Ödeme yapılacak banka hesabı malik, yetkili temsilci veya yetkili emlak işletmesine mi aittir?

Bu kontrollerin bir bölümü Yönetmelikteki yazılı yetkilendirme ve tapu bilgilerinin sözleşmede gösterilmesi zorunluluğuna dayanır; banka hesabının ve tahsil yetkisinin kontrolü ise kiracının sahte ilan ve yetkisiz tahsilat riskine karşı uygulaması gereken güvenlik tedbiridir.

Birden fazla malik varsa ne olur?

Taşınmazın paylı veya elbirliği mülkiyetine tabi olması durumunda, kira sözleşmesini imzalayan kişinin taşınmazı kiraya verme yetkisinin bulunup bulunmadığı ayrıca değerlendirilmelidir. Emlakçı yalnızca maliklerden birinin sözlü talimatına dayanarak hareket etmemeli; yetkilendirmenin kapsamını ve işlemi yapan kişinin temsil yetkisini kontrol etmelidir.

Kiracının tapu kaydını doğrudan inceleme imkânı bulunmuyorsa malik bilgisi, yetkilendirme sözleşmesi, vekâletname ve kira sözleşmesini imzalayacak kişinin kimliği arasında uyum bulunup bulunmadığını kontrol etmesi gerekir.

Hukuki dayanak: Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’in 14. maddesi, emlak işletmesinin kiralamaya yetkili olmadığı taşınmaz için ilan vermesini yasaklamaktadır. Yönetmeliğin 15. maddesi, emlakçılık hizmetlerinin iş sahibi ile işletme arasında yazılı olarak düzenlenen yetkilendirme sözleşmesine dayanmasını ve bu sözleşmede taraflarla taşınmaza ilişkin temel bilgilerin bulunmasını zorunlu kılmaktadır. Kiralama işlemi sonucunda düzenlenecek kiralamaya aracılık sözleşmesine ilişkin esaslar ise Yönetmeliğin 17. maddesinde yer almaktadır. www.ticaret.gov.tr

6. Taşınmaz gösterme belgesi dikkatle incelenmelidir

Emlakçı, gösterdiği taşınmaz için taşınmaz gösterme belgesi düzenleyebilir.

Bu belgede genel olarak:

işletmenin unvanı,
yetki belgesi numarası,
kiracı adayının bilgileri,
gösterilen taşınmazın adresi,
taşınmazın özellikleri,
gösterim amacı ve tarihi,
hizmet bedeline ilişkin bilgiler,
tarafların mali ve hukuki sorumlulukları

yer alır. https://ticaret.gov.tr

Kiracı belgeyi imzalamadan önce şu noktaları incelemelidir:

Gösterilen taşınmazın adresi doğru mu?
Hizmet bedeli açıkça yazılmış mı?
Cayma bedeli veya ceza koşulu var mı?
Emlakçı devre dışı bırakılırsa ödenecek tutar belirtilmiş mi?
Belge yalnızca gösterme belgesi mi, yoksa ek bir aracılık sözleşmesi de içeriyor mu?
Boş bırakılmış alan bulunuyor mu?
Belgenin imzalı bir nüshası kiracıya veriliyor mu?

Yönetmelik uyarınca emlakçı, belgeyi okumak için yeterli süre vermeli, hükümleri açıklamalı ve imzalanmış belgenin bir örneğini teslim etmelidir.

7. Evi göstermek için ayrıca ücret istenemez.

Taşınmazı gösterme hizmeti karşılığında ayrıca ücret talep edilemez.

Bu nedenle yalnızca evi görmek amacıyla:

yer gösterme parası,
dosya açma ücreti,
kayıt ücreti,
randevu ücreti,
anahtar parası

gibi adlarla ödeme istenmesi mevzuata aykırılık oluşturabilir. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, taşınmaz gösterme hizmeti için ayrı ücret alınamayacağını düzenlemektedir. https://ticaret.gov.tr

Kiracıdan herhangi bir ödeme isteniyorsa:

ödemenin ne için istendiği yazılı olarak sorulmalı,
hizmet bedelinin hukuki dayanağı incelenmeli,
banka yoluyla ödeme yapılmalı,
dekont açıklaması ayrıntılı yazılmalı,
fatura veya tahsilat belgesi alınmalıdır.

8.Emlakçı komisyonu ne kadar olabilir?

Günlük kullanımda “emlakçı komisyonu” olarak adlandırılan ücret, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’te “hizmet bedeli” olarak düzenlenmiştir. Kiralama işlemlerinde emlakçının talep edebileceği hizmet bedeli sınırsız değildir.

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik madde 20/2 uyarınca:

Kiralamaya aracılık hizmetine ilişkin hizmet bedeli, kiralamaya aracılık sözleşmesinde yer alan kira bedelinin katma değer vergisi hariç bir aylık tutarından fazla olamaz.

Buna göre emlakçının bir kiralama işlemi için alabileceği toplam hizmet bedelinin üst sınırı, bir aylık kira bedelidir. Katma değer vergisi bu üst sınıra dâhil değildir ve hizmet bedeline ayrıca eklenebilir. Yönetmeliğin güncel resmî metnine Ticaret Bakanlığının taşınmaz ticareti sayfası üzerinden de ulaşılmaktadır. https://ticaret.gov.tr

Bir aylık hizmet bedeli taraf başına mı, toplam mı uygulanır?

Bir aylık kira bedeli sınırı, hem kiracıdan hem de ev sahibinden ayrı ayrı alınabilecek bir ücret değildir. Bu tutar, tek bir kiralama işlemi kapsamında emlak işletmesinin alabileceği toplam hizmet bedelidir.

Bu sonucun açık hukuki dayanağı Yönetmeliğin 20. maddesinin üçüncü, beşinci ve altıncı fıkralarıdır:

Madde 20/3: Kiralamaya aracılıkla bağlantılı başka hizmetler aynı anda verilse bile yalnızca bir hizmet bedeli alınabilir.
Madde 20/5: Hizmet bedeli, kiralamaya aracılık sözleşmesinde aksi kararlaştırılmadıkça kiracı ile kiralayan arasında eşit şekilde paylaştırılır.
Madde 20/6: Emlakçı hem kiracıyla hem de kiralayanla ayrı ayrı yetkilendirme sözleşmesi düzenlemiş olsa bile yalnızca bir hizmet bedeli alabilir.

Dolayısıyla emlakçının kiracıdan bir aylık kira bedeli, ev sahibinden de ayrıca bir aylık kira bedeli alarak toplamda iki aylık kira tutarında hizmet bedeli tahsil etmesi Yönetmelikteki üst sınırla bağdaşmaz. Güncel düzenleme, aynı kiralama işleminde yalnızca tek bir hizmet bedeline izin vermektedir. https://ticaret.gov.tr

Hizmet bedelini kiracı mı, ev sahibi mi öder?

Yönetmeliğin 20/5. maddesine göre temel kural, hizmet bedelinin kiracı ile kiralayan arasında eşit paylaşılmasıdır. Ancak taraflar, kiralamaya aracılık sözleşmesinde yazılı olarak farklı bir paylaşım biçimi kararlaştırabilir.

Bu nedenle:

Sözleşmede özel bir düzenleme yoksa hizmet bedeli yarı yarıya paylaşılır.
Hizmet bedelinin tamamının kiracıya veya kiralayana bırakılması ancak yazılı sözleşmeyle kararlaştırılabilir.
Yazılı paylaşım düzenlemesi bulunsa bile emlakçının alabileceği toplam hizmet bedeli bir aylık kira tutarını aşamaz.
Sözleşmedeki hükümlerin tüketici mevzuatındaki haksız şart denetimine tabi olabileceği ayrıca göz önünde bulundurulmalıdır.

Örnek emlakçı komisyonu hesaplaması

Aylık kira bedelinin 30.000 TL olduğunu varsayalım.

Emlakçının talep edebileceği azami hizmet bedeli:

30.000 TL + yürürlükteki oranda KDV

olabilir.

Taraflar arasında farklı bir yazılı paylaşım kararlaştırılmamışsa:

Kiracının payı: 15.000 TL + bu tutara ait KDV
Kiralayanın payı: 15.000 TL + bu tutara ait KDV

şeklinde hesaplanır.

Emlakçının kiracıdan 30.000 TL, kiralayandan ayrıca 30.000 TL olmak üzere toplam 60.000 TL hizmet bedeli istemesi hukuki üst sınırı aşar.

Buradaki “KDV hariç” ifadesi, hizmet bedelinin vergisiz üst sınırını göstermektedir. Emlak işletmesinin sunduğu aracılık hizmeti için fatura veya mevzuata uygun mali belge düzenlemesi gerekir.

Hizmet bedeli sözleşmede açıkça yazılmalıdır

Yönetmeliğin 17. maddesine göre kiralamaya aracılık hizmetinin sonucunda kiracı, kiralayan ve emlak işletmesi arasında kiralamaya aracılık sözleşmesi düzenlenmelidir.

Sözleşmede en az şu bilgilerin bulunması gerekir:

Taşınmazın kira bedeli,
Kira bedelinin ödeme yöntemi,
Hizmet bedelinin tutarı,
Cayma bedeli veya ceza koşulu varsa bunların kapsamı,
Tarafların mali ve hukuki sorumlulukları.

Kiralamaya aracılık sözleşmesi, birer nüshası taraflarda kalacak şekilde en az üç nüsha hazırlanmalıdır. Bu nedenle kiracı, yalnızca sözlü olarak bildirilen bir komisyon tutarını kabul etmemeli; hizmet bedelini ve kimin ödeyeceğini sözleşmede açıkça görmelidir.

Evi göstermek için ayrıca ücret alınabilir mi?

Hayır. Yönetmeliğin 19/4. maddesi, taşınmazı gösterme hizmeti karşılığında herhangi bir bedel talep edilemeyeceğini açıkça düzenlemektedir.

Bu nedenle yalnızca kiralık daireyi göstermek amacıyla;

yer gösterme ücreti,
dosya açma bedeli,
randevu ücreti,
kayıt parası,
anahtar gösterme ücreti

gibi adlarla ayrıca ödeme istenemez.

Emlakçı, aracılık hizmetiyle bağlantılı işlemleri farklı isimler altında ücretlendirerek bir aylık kira bedeli sınırını aşamaz.

9. Emlakçı komisyona ne zaman hak kazanır?

Emlakçılık ilişkisi, özel hukuk bakımından 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun simsarlık sözleşmesine ilişkin hükümleriyle de bağlantılıdır.

Türk Borçlar Kanunu madde 520 uyarınca simsarlık sözleşmesi; simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânını hazırlamayı veya sözleşmenin kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir. Aynı maddeye göre taşınmazlara ilişkin simsarlık sözleşmesi yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.

Kanunun 521. maddesine göre ise simsar, kural olarak ancak yaptığı faaliyet sonucunda amaçlanan sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır. Bu nedenle emlakçının ücret talebi değerlendirilirken;

yazılı bir aracılık veya simsarlık sözleşmesi bulunup bulunmadığı,
hizmet bedelinin sözleşmede gösterilip gösterilmediği,
kira sözleşmesinin gerçekten kurulup kurulmadığı,
kiralamanın emlakçının aracılık faaliyeti sonucunda gerçekleşip gerçekleşmediği,
emlakçının sözleşmeyle üstlendiği hizmeti yerine getirip getirmediği

birlikte incelenir. Türk Borçlar Kanunu’nun 520 ve 521. maddeleri, Adalet Bakanlığınca yayımlanan resmî kanun metninde yer almaktadır. MGM Adalet

Fazla komisyon alınırsa ne yapılabilir?

Emlakçının Yönetmelikteki üst sınırdan daha yüksek hizmet bedeli talep etmesi veya yer gösterme ücreti alması hâlinde;

sözleşme,
fatura veya makbuz,
banka dekontu,
taşınmaz gösterme belgesi,
ilan ekran görüntüsü,
mesajlaşmalar

saklanmalıdır.

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’in 22/4. maddesi, Yönetmelik hükümlerine aykırılıklar bakımından 6585 sayılı Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun’un 18. maddesindeki idari yaptırımlara gönderme yapmaktadır. Somut olayın özelliklerine göre fazla ödenen tutarın iadesi, tüketici hakem heyeti veya tüketici mahkemesi başvurusu da gündeme gelebilir.

Hukuki dayanak özeti: Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik madde 17, madde 19/4, madde 20/2-3-5-6 ve madde 22/4; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 520 ve 521; 6585 sayılı Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun madde 18.

10. Kapora alınırken ödemenin amacı açıklanmalıdır

Günlük kullanımda “kapora” denilen her ödeme aynı hukuki niteliğe sahip değildir.

Ödenen para şu amaçlardan birine dayanabilir:

bağlanma parası,
cayma parası,
kira bedeli avansı,
emlakçı hizmet bedeli avansı,
depozito,
rezervasyon bedeli.

Bu kavramların sonuçları farklıdır. Özellikle depozito, kiralananın sözleşmeye uygun kullanılması ve olası borçların güvence altına alınması amacı taşıyan bir güvence bedelidir. Depozitonun kapsamı ve hukuki niteliği hakkında ayrıntılı bilgi için Kiracı Şikayetleri sitesindeki depozito içeriklerini inceleyebilirsiniz.

Ödeme öncesinde şu bilgiler yazılı hâle getirilmelidir:

Para kime ödeniyor?
Hangi taşınmaz için ödeniyor?
Ödemenin hukuki amacı nedir?
Kira sözleşmesi kurulmazsa iade edilecek mi?
Ev sahibi vazgeçerse ne olacak?
Kiracı vazgeçerse hangi kesinti yapılacak?
Emlakçı bu parayı tahsil etmeye yetkili mi?
Para hizmet bedeline mi, kiraya mı, yoksa depozitoya mı mahsup edilecek?

Banka açıklaması örneği

Sadece “kapora” yazmak yerine daha açıklayıcı bir ifade kullanılabilir:

“… adresindeki taşınmazın kiralanması amacıyla, kira sözleşmesinin kurulması şartına bağlı olarak gönderilen ön ödeme.”

Bu açıklama uyuşmazlığı tek başına çözmez; ancak ödemenin amacı yönünden önemli bir delil oluşturabilir.

11. Depozito doğrudan ve açık şekilde düzenlenmelidir

Depozito, emlakçı komisyonuyla karıştırılmamalıdır.

Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesine göre konut ve çatılı iş yeri kiralarında güvence bedeli, üç aylık kira bedelini aşamaz. Para veya kıymetli evrak olarak kararlaştırılan güvencenin, kanundaki şartlara uygun şekilde bankada tutulması öngörülmüştür.

Kiracı şu ayrımı açıkça yapmalıdır:

Emlakçı hizmet bedeli
İlk ay kira bedeli
Depozito
Kapora veya ön ödeme
Aidat ya da diğer giderler

Her ödemenin tutarı, amacı ve alıcısı ayrı ayrı yazılı olmalıdır. Depozito konusunda ayrıntılı bilgiye depozito rehberleri üzerinden ulaşılabilir.

12. Kira sözleşmesi okunmadan imzalanmamalıdır

Emlakçının hazırladığı kira sözleşmesi resmî makam tarafından onaylanmış standart bir belge değildir. Bu nedenle “herkese aynı sözleşmeyi kullanıyoruz” açıklaması, sözleşmenin otomatik olarak kiracı lehine veya hukuka uygun olduğu anlamına gelmez.

Kiracı özellikle şu maddeleri kontrol etmelidir:

Aylık kira bedeli
Kira artış hükmü
Depozito miktarı
Aidat ve yan giderlerin paylaşımı
Demirbaşların durumu
Onarım sorumlulukları
Kefalet hükümleri
Ceza koşulları
Erken çıkış hükümleri
Tahliye taahhüdü
Anahtar teslim tarihi
Sayaç değerleri
Evcil hayvan ve kullanım sınırlamaları

Kullanıma hazır bir sözleşmeye ihtiyaç duyuluyorsa Konut Kira Sözleşmesi örneği incelenebilir.

Taşınmaz teslim edilirken mevcut hasarlar, demirbaşlar, sayaç bilgileri ve anahtar sayısı ayrıca Kiralanan Taşınmaz Teslim Tutanağı ile kayıt altına alınmalıdır.

13. Tahliye taahhütnamesi ayrı değerlendirilmelidir

Kira sözleşmesiyle birlikte kiracıya tahliye taahhütnamesi de imazlatmaktadırlar. Ancak bu belge kira sözleşmesinden farklı sonuçlar doğurur.

Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi uyarınca tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra, yazılı olarak ve belirli bir tahliye tarihi içerecek şekilde verilmesi önemlidir.

Boş tarihli veya kira sözleşmesiyle aynı anda imzalanan belgeler kiracı açısından ciddi ispat sorunları doğurabilir. Konunun ayrıntıları için Tahliye Taahhütnamesi Nedir? Geçerlilik Şartları, İptal Sebepleri ve Kiracının Hakları başlıklı rehber incelenebilir. Kiracı Şikayetleri

Emlakçı, tahliye taahhüdünü “önemsiz standart evrak” gibi sunmamalı ve kiracıyı boş belge imzalamaya yönlendirmemelidir.

14. Kiracının kişisel verileri korunmalıdır

Emlakçı, kiralama sürecinde kiracıdan kimlik, telefon, e-posta, meslek, gelir veya kefil bilgisi talep edebilir. Ancak bu bilgilerin istenebilmesi ve işlenebilmesi için 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu’nun 5. maddesinde belirtilen veri işleme şartlarından en az birinin bulunması gerekir. Verinin kira sözleşmesinin kurulması veya ifasıyla doğrudan ilgili ve gerekli olması, somut olaya göre dayanak oluşturabilir. Bununla birlikte emlakçı, kiralama işlemiyle ilgisi bulunmayan veya gerekli olandan fazla kişisel veri talep etmemelidir.

6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu’nun 4. maddesine göre kişisel veriler;

hukuka ve dürüstlük kurallarına uygun,
doğru ve gerektiğinde güncel,
belirli, açık ve meşru amaçlarla,
işlendikleri amaçla bağlantılı, sınırlı ve ölçülü,
ilgili mevzuatta öngörülen veya işleme amacı için gerekli olan süre kadar muhafaza edilerek

işlenmelidir. Bu ilkeler bütün kişisel veri işleme faaliyetlerinde uygulanmak zorundadır. Kişisel Verileri Koruma Kurumu

Kanunun 10. maddesi uyarınca emlakçı veya emlak işletmesi, kişisel verilerin elde edilmesi sırasında kiracıyı;

veri sorumlusunun kimliği,
verilerin hangi amaçlarla işleneceği,
kimlere ve hangi amaçlarla aktarılabileceği,
veri toplamanın yöntemi ve hukuki sebebi,
kiracının Kanunun 11. maddesindeki hakları

konusunda aydınlatmalıdır. Kişisel Verileri Koruma Kurumu

Kiracının telefon numarası, kimlik bilgileri veya diğer kişisel verilerinin başka emlak işletmelerine ya da üçüncü kişilere aktarılması da Kanunun 8. maddesindeki aktarım şartlarına uygun olmalıdır. Açık rıza veya Kanunda öngörülen başka bir hukuki aktarım şartı bulunmadan kişisel veriler üçüncü kişilerle paylaşılamaz. Kişisel Verileri Koruma Kurumu

Kanunun 12. maddesi uyarınca veri sorumlusu, kişisel verilerin hukuka aykırı işlenmesini ve erişilmesini önlemek, verilerin güvenli biçimde saklanmasını sağlamak için gerekli teknik ve idari tedbirleri almakla yükümlüdür. Veri sorumluları ve veri işleyenler, öğrendikleri kişisel verileri Kanuna aykırı biçimde açıklayamaz ve işleme amacı dışında kullanamaz. Kişisel Verileri Koruma Kurumu

Kimlik fotokopisi verilmesi gerekiyorsa belgenin üzerine;

“Yalnızca … adresindeki taşınmazın kiralama işlemlerinde kullanılmak üzere verilmiştir. Tarih: …”

şeklinde kullanım amacı ve tarih yazılması düşünülebilir. Ancak bu uygulama, Kanunda açıkça zorunlu tutulan bir işlem değil; belgenin amacı dışında kullanılma riskini azaltmaya yönelik pratik bir güvenlik önlemidir.

Hukuki dayanak:

6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu madde 4: Kişisel verilerin işlenmesinde genel ilkeler
Madde 5: Kişisel verilerin işlenme şartları
Madde 8: Kişisel verilerin üçüncü kişilere aktarılması
Madde 10: Veri sorumlusunun aydınlatma yükümlülüğü
Madde 12: Kişisel verilerin güvenliğine ilişkin yükümlülükler

15. Emlakçı teklifleri doğru biçimde iletmelidir

Kiracı tarafından sunulan teklif ve şartlar değiştirilmeden ev sahibine iletilmelidir.

Örneğin:

kira bedelinde indirim,
depozitonun taksitlendirilmesi,
boyanın yenilenmesi,
belirli bir tamiratın yapılması,
evcil hayvana izin verilmesi,
taşınma tarihinin değiştirilmesi

konusunda yapılan tekliflerin doğru aktarılması gerekir.

Yönetmelik, emlak işletmesinin aldığı teklif ve karşı teklifleri hizmet verdiği kişilere doğru ve objektif şekilde, mümkün olan en kısa sürede sunmasını öngörür. https://ticaret.gov.tr

Önemli talepler yalnızca telefonla konuşulmamalı; e-posta, mesaj veya imzalı form aracılığıyla kayıt altına alınmalıdır.

Yargıtay emlakçı komisyonu uyuşmazlıklarına nasıl yaklaşıyor?

Emlakçılık uyuşmazlıklarında tek bir karar bütün olaylara uygulanmaz. Mahkemeler, somut olayın belgelerini ve tarafların davranışlarını birlikte değerlendirir.

Yargıtay uygulamasında özellikle şu konular önem taşır:

Yazılı sözleşme şartı

Türk Borçlar Kanunu’nun 520. maddesi uyarınca taşınmazlar hakkındaki simsarlık sözleşmesi yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.

Bu nedenle yalnızca sözlü anlaşmaya dayanan emlakçı komisyonu taleplerinde yazılı delil eksikliği önemli olabilir.

Taşınmaz gösterme belgesi, imzalı aracılık sözleşmesi veya açık hizmet bedeli hükmü, uyuşmazlığın sonucunu etkileyebilir.

Aracılık faaliyeti ile sözleşme arasında bağlantı

Komisyon talebinde, emlakçının faaliyeti sonucunda kira sözleşmesinin kurulup kurulmadığı incelenir.

Yalnızca ilan bağlantısı göndermek veya adres söylemek, her olayda tam hizmet bedeline hak kazandırmayabilir. Buna karşılık emlakçının tarafları bir araya getirmesi, taşınmazı göstermesi ve görüşmeleri yürütmesi sonrasında aynı taşınmazın doğrudan kiralanması ücret hakkı doğurabilir.

Hizmet bedelinin açıkça belirlenmesi

Sözleşmede hizmet bedeli, ödeme zamanı ve bedelin taraflar arasındaki paylaşımı açık olmalıdır. Belirsiz veya sonradan eklenmiş hükümler uyuşmazlık yaratabilir.

Emlakçının edimini yerine getirip getirmediği

Mahkeme, emlakçının sadece taşınmazı gösterip göstermediğine değil, üstlendiği aracılık faaliyetini gereği gibi yerine getirip getirmediğine de bakar.

Yanıltıcı bilgi ve zarar arasındaki bağlantı

Kiracı zarar tazmini talep ediyorsa:

hangi bilginin yanlış verildiğini,
emlakçının bu bilgiyi bildiğini veya bilmesi gerektiğini,
yanlış bilginin kiralama kararını etkilediğini,
somut bir zarar doğduğunu,
zarar ile emlakçının davranışı arasında nedensellik bulunduğunu

delilleriyle ortaya koymalıdır.

Yargıtay kararları, resmî Emsal Karar Arama sistemi üzerinden “simsarlık sözleşmesi”, “emlak komisyonu”, “taşınmaz gösterme belgesi”, “kiralamaya aracılık” ve “tellallık ücreti” ifadeleriyle araştırılmalıdır. Karar numarası ve tam metni resmî sistemden doğrulanmayan kararların makalelerde kesin emsal gibi kullanılmaması gerekir.

Örnek dava ve uyuşmazlık senaryoları

Örnek 1: Emlakçının gösterdiği evin doğrudan kiralanması

Kiracı, emlakçının gösterdiği evi daha sonra doğrudan ev sahibinden kiralamıştır. Emlakçıda kiracının imzaladığı taşınmaz gösterme belgesi ve hizmet bedeli hükmü bulunmaktadır.

Mahkeme şu hususları inceler:

Belge yazılı ve geçerli mi?
Hizmet bedeli açıkça belirtilmiş mi?
Kiralama emlakçının faaliyeti sayesinde mi gerçekleşmiş?
Emlakçı bilinçli olarak devre dışı mı bırakılmış?
Talep edilen tutar Yönetmelikteki üst sınırı aşıyor mu?

Örnek 2: Sahte veya yanıltıcı ilan

İlanda deniz manzaralı, asansörlü ve merkezi ısıtmalı olarak tanıtılan evin bu özellikleri taşımadığı anlaşılmıştır.

Kiracı:

ilan ekran görüntüsünü,
mesajlaşmaları,
taşınmaz fotoğraflarını,
ödediği komisyon ve taşınma giderlerini

sunarak yanıltıcı bilgi nedeniyle zarar iddiasında bulunabilir.

Örnek 3: Kiralama gerçekleşmeden komisyon istenmesi

Emlakçı evi göstermiş, fakat ev sahibi kiralamaktan vazgeçmiş ve kira sözleşmesi hiç kurulmamıştır.

Komisyon talebinin sonucu; aracılık sözleşmesine, cayma hükümlerine, tarafların kusuruna ve emlakçının edimlerini yerine getirip getirmediğine göre belirlenir. Sadece evin gösterilmiş olması, her olayda kiracıdan tam komisyon alınacağı anlamına gelmez.

Örnek 4: Kaporanın iade edilmemesi

Kiracıdan “kapora” adıyla para alınmış, ancak ev sahibinin emlakçıya kiralama yetkisi vermediği ortaya çıkmıştır.

Bu durumda:

parayı kimin aldığı,
emlakçının tahsil yetkisi,
dekont açıklaması,
yazılı kapora belgesi,
kiralamanın neden gerçekleşmediği

incelenir. Yetkisiz tahsilat veya aldatma varsa hukuki ve cezai sorumluluk gündeme gelebilir.

Emlakçı yükümlülüklerini ihlal ederse kiracı ne yapabilir?

Sorunun niteliğine göre aşağıdaki yollar değerlendirilebilir.

Emlakçıya yazılı başvuru

Öncelikle işletmeye yazılı başvuru yapılarak:

sorunun ne olduğu,
hangi ödemenin iadesinin istendiği,
hangi bilginin yanlış verildiği,
talebin hangi süre içinde yerine getirilmesi gerektiği

açıklanabilir.

Ticaret Bakanlığına bildirim

Yetki belgesi, ilan, hizmet bedeli ve taşınmaz ticareti mevzuatına aykırılıklar Ticaret Bakanlığının resmî başvuru kanalları üzerinden bildirilebilir.

Tüketici hakem heyeti veya tüketici mahkemesi

Emlakçılık hizmeti, koşulları oluştuğunda tüketici işlemi sayılabilir. Uyuşmazlığın değeri ve niteliğine göre tüketici hakem heyeti veya tüketici mahkemesi yolu gündeme gelebilir.

Başvuru öncesinde güncel parasal sınırlar Ticaret Bakanlığının merkez teşkilatı kaynaklarından kontrol edilmelidir.

Savcılık veya kolluk başvurusu

Sahte ilan, sahte belge, yetkisiz para tahsilatı, başkasına ait taşınmazın kiraya verilmesi veya dolandırıcılık şüphesi varsa savcılık ya da kolluk birimlerine başvurulabilir.

Kişisel veri başvurusu

Kimlik ve iletişim bilgilerinin izinsiz kullanılması durumunda önce veri sorumlusuna, şartları oluştuğunda Kişisel Verileri Koruma Kurumuna başvuru yapılabilir.

Dava şartı arabuluculuk

Kira ilişkisinden kaynaklanan birçok uyuşmazlıkta dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk gündeme gelebilir. Ancak emlakçılık hizmetinden kaynaklanan uyuşmazlığın hukuki niteliği ayrıca değerlendirilmelidir.

Kiracının emlakçıyla işlem yaparken kullanabileceği kontrol listesi

Ev kiralamadan ve para ödemeden önce:

Emlakçının yetki belgesini kontrol edin.
Emlakçının taşınmaz sahibi tarafından yetkilendirildiğini doğrulayın.
İlanın ekran görüntüsünü saklayın.
Evi görmeden para göndermeyin.
Tapu malikini veya vekili doğrulayın.
Aidat tutarını apartman yönetiminden öğrenin.
Depozito, komisyon ve kaporayı birbirinden ayırın.
Her ödemenin amacını yazılı hâle getirin.
Ödemeleri banka üzerinden yapın.
Fatura veya tahsilat belgesi alın.
Boş belge imzalamayın.
Taşınmaz gösterme belgesini dikkatle okuyun.
İmzalı belgelerin bir nüshasını alın.
Sözlü vaatleri kira sözleşmesine ekletin.
Rutubet, tesisat ve ısıtma sistemini kontrol edin.
Sayaç ve demirbaşları teslim tutanağına yazın.
Anahtar tesliminde fotoğraf ve video çekin.
Kiralama öncesi bilgileri Kiralama Öncesi Bilgilendirme Formu ile kayıt altına alın.

İlgili içerikler ve araçlar

Hukuki bilgilendirme: Bu makale genel bilgi vermek amacıyla hazırlanmıştır. Her uyuşmazlık kendi sözleşmeleri, delilleri ve özel koşulları çerçevesinde değerlendirilir. Metin bireysel hukuki danışmanlık yerine geçmez.

Hukuki Bilgilendirme

Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Buradaki açıklamalar, somut bir uyuşmazlık hakkında hukuki görüş veya sonuç garantisi oluşturmaz. Her uyuşmazlık; kendi koşulları, sözleşmeleri ve delilleri çerçevesinde, uyuşmazlığın niteliğine göre yetkili mahkeme, hakem heyeti veya diğer resmî merciler tarafından değerlendirilir. İçerik, bireysel hukuki danışmanlık yerine geçmez.

İlgili Makaleler

Faydalı Formlar ve Araçlar

Nakliye Sözleşmesi Kira Sözleşmesi Teslim Tutanağı Kira Artışı Hesapla

Tümünü Gör >

Deneyiminizi Paylaşın

Kiralık ev, ev sahibi, emlakçı, apartman yönetimi veya nakliye firmasıyla yaşadığınız deneyimi diğer kullanıcılarla paylaşabilirsiniz.

Şikâyet Oluştur

Etiketlendi: Emlakçı Şikayetleri Emlakçının Sorumlulukları