Ev kiralarken ilk kira bedeli ve emlakçı hizmet ücretinin yanında en önemli ödemelerden biri depozitodur. Ancak depozitonun hangi amaçla alındığı, en fazla ne kadar olabileceği, kime ödenmesi gerektiği ve kira sonunda nasıl geri alınacağı konusunda uygulamada çok sayıda yanlış bilgi bulunmaktadır.

Özellikle depozitonun elden ve belgesiz verilmesi, “son ayın kirası” sayılması veya ev sahibinin depozitoyu hiçbir açıklama yapmadan tutması ciddi uyuşmazlıklara yol açabilir.

Bu rehberde;

• depozitonun hukuki niteliği,
• güvence bedeliyle ilişkisi,
• üç aylık kira sınırı,
• depozitonun bankada saklanması,
• ödeme ve ispat yöntemleri,
• depozitodan yapılabilecek kesintiler,
• kira sonunda iade süreci güncel mevzuata göre açıklanmıştır.

Kısa cevap: Depozito nedir?

Depozito, kira sözleşmesinden doğabilecek borçların güvence altına alınması amacıyla kiracıdan alınan bedeldir.

Türk Borçlar kanununda “depozito” yerine güvence ifadesi kullanılmaktadır. Depozitonun amacı ev sahibine ek gelir sağlamak değil; kira sözleşmesi sona erdiğinde mevcut olabilecek kira borcu, kiracının sorumluluğundaki yan giderler veya olağan kullanımı aşan zararlar için güvence oluşturmaktır.

Kiracı yükümlülüklerini yerine getirmiş ve taşınmazı sözleşmeye uygun şekilde teslim etmişse depozitonun iadesini isteyebilir.

Depozito ile güvence bedeli aynı şey midir?

Kira ilişkilerinde çoğunlukla aynı anlamda kullanılır.

Halk arasında kullanılan depozito, kira teminatı ve güvence bedeli ifadeleri genellikle Türk Borçlar kanununun 342. maddesinde düzenlenen güvenceyi anlatır.

Ancak depozito şu ödemelerle karıştırılmamalıdır:

Bir ödemenin adı tek başına belirleyici değildir. Ödemenin hangi amaçla yapıldığı; sözleşme, banka açıklaması, makbuz ve tarafların yazışmaları birlikte değerlendirilerek belirlenir.

Depozitonun hukuki dayanağı nedir?

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında güvence bedeli, 6098 sayılı Türk Borçlar kanununun 342. maddesinde düzenlenmiştir.

Bu madde üç temel kural getirir:

1. Güvence bedeli üç aylık kira tutarını aşamaz.
2. Para olarak kararlaştırılan güvence, kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyen vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır.
3. Bankadaki güvence ancak kanunda belirtilen koşullarla taraflara verilebilir.

Bu sınırlamalar özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı ile kiraya veren arasındaki dengenin korunmasını amaçlar.

Depozito en fazla ne kadar olabilir?

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında depozito, üç aylık kira bedelini aşamaz.

Örneğin aylık kira bedeli 30.000 TL ise kararlaştırılabilecek en yüksek güvence:

30.000 TL × 3 = 90.000 TL’dir.

Ev sahibinin dört, beş veya altı aylık kira tutarında depozito istemesi TBK m.342’deki sınıra uygun değildir.

Güvenceye farklı bir ad verilmesi de sonucu değiştirmez. “Hasar bedeli”, “eşya teminatı” veya “çıkış güvencesi” gibi adlarla ek ödemeler isteniyorsa bunların gerçek amacı ve toplam güvence miktarı birlikte değerlendirilmelidir.

Üç aylık sınır yalnızca konut ve çatılı iş yeri kiraları için açıkça düzenlenmiştir. Araç, makine, açık arazi veya başka tür kira ilişkilerinde farklı hükümler ve sözleşme koşulları gündeme gelebilir.

Depozito bir aylık olmak zorunda mıdır?

Hayır.

Kanun depozitonun mutlaka bir aylık kira tutarında olmasını değil, üç aylık kira bedelini aşmamasını öngörmektedir.

Taraflar;

• hiç depozito alınmaması,
• yarım aylık kira tutarında depozito,
• bir aylık kira tutarında depozito,
• iki veya üç aylık kira tutarında depozito kararlaştırabilir.

Depozito miktarı tarafların anlaşmasına bağlıdır. Ancak konut ve çatılı iş yeri kiralarında üç aylık üst sınır aşılamaz.

Ev sahibi depozito almak zorunda mıdır?

Hayır.

Depozito, her kira sözleşmesinde bulunması zorunlu bir unsur değildir. Taraflar kira sözleşmesini güvence bedeli kararlaştırmadan da kurabilir.

Bununla birlikte depozito alınacaksa;

• miktarı,
• ödeme şekli,
• ödendiği tarih,
• para birimi,
• hangi kira sözleşmesine ait olduğu,
• saklanma yöntemi

sözleşmede açıkça belirtilmelidir.

Sitenizdeki Konut Kira Sözleşmesi, depozito tutarı, ödeme şekli ve saklanma yöntemi için ayrı alanlar içermektedir.

Depozito nasıl ödenmelidir?

Türk Borçlar kanununun 342. maddesine göre güvence para olarak kararlaştırılmışsa kiracı, parayı kiraya verenin onayı olmaksızın çekilemeyecek bir vadeli tasarruf hesabına yatırmalıdır.

Kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa evrakın bankaya depo edilmesi öngörülmektedir.

Bankadaki güvence ancak;

• kiracı ile kiraya verenin birlikte rıza göstermesi,
• icra takibinin kesinleşmesi veya
• kesinleşmiş mahkeme kararı üzerine serbest bırakılabilir.

Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili dava veya takip başlattığını bankaya yazılı olarak bildirmezse banka, kiracının talebi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

Depozito doğrudan ev sahibine verilebilir mi?

Uygulamada depozitonun doğrudan ev sahibine elden veya banka havalesiyle ödendiği sık görülmektedir. Ancak bu yöntem, TBK m.342’de düzenlenen banka güvencesi sisteminden farklıdır ve ileride ispat ya da iade sorunu doğurabilir.

Doğrudan ödeme yapılacaksa en azından;

• banka havalesi kullanılmalı,
• açıklamaya “… adresindeki taşınmazın depozito bedeli” yazılmalı,
• kira sözleşmesinin tarihi belirtilmeli,
• ayrıca imzalı makbuz düzenlenmeli,
• makbuzun bir örneği kiracıda kalmalıdır.

Elden ödeme yapılmasına rağmen belge alınmaması, kiracının yıllar sonra depozitoyu ödediğini ispat etmesini zorlaştırabilir.

Bu konuda ayrıntılı bilgi ve belge düzenleme önerileri için Depozito Makbuzu rehberi incelenebilir.

Depozito makbuzunda hangi bilgiler bulunmalıdır?

Depozito makbuzunda en az şu bilgilere yer verilmesi yararlıdır:

• Kiraya verenin adı ve soyadı
• Kiracının adı ve soyadı
• Kiralananın açık adresi
• Kira sözleşmesinin tarihi
• Depozito tutarı
• Tutarın rakamla ve yazıyla gösterimi
• Ödeme şekli
• Banka üzerinden ödendiyse dekont bilgisi
• Depozitonun alınma amacı
• Ödeme veya teslim tarihi
• Tarafların imzaları

Makbuzda “her durumda iade edilmez” veya “kiracı bütün haklarından feragat etmiştir” gibi tek taraflı ve belirsiz ifadeler kullanılmamalıdır.

Makbuz, öncelikle ödemenin yapıldığını belgelemelidir; kira ilişkisinin sonunda ortaya çıkabilecek bütün hak ve borçları peşinen ortadan kaldıran bir ibra belgesi haline getirilmemelidir.

Depozito hangi borçlar için güvence oluşturur?

Sözleşmenin içeriğine ve somut olaya göre depozito şu borçlar bakımından güvence oluşturabilir:

• Ödenmemiş kira bedelleri
• Kiracının sorumluluğundaki ve belgelenebilen yan giderler
• Ödenmemiş kullanım kaynaklı faturalar
• Eksik teslim edilen demirbaşlar
• Kiracının kusuruyla meydana gelen zararlar
• Olağan kullanımı aşan hasarlar

Ancak ev sahibinin yalnızca “masraf çıktı” demesi kesinti için yeterli değildir. Borcun veya zararın kiracıdan kaynaklandığı ve kesinti tutarının makul olduğu belge ve delillerle ortaya konulabilmelidir.

Depozito son ayın kirası yerine kullanılabilir mi?

Depozito kendiliğinden son ayın kira bedeli değildir.

Kiracının;

“Nasıl olsa ev sahibinde depozitom var.” diyerek son kira bedelini ödememesi, kira borcunun doğmasına ve şartları varsa temerrüt sürecinin başlamasına yol açabilir.

Depozitonun son kira bedeline sayılması isteniyorsa tarafların bunu açıkça ve tercihen yazılı olarak kararlaştırması daha güvenlidir. Taraflar arasında böyle bir anlaşma yoksa kiracı kira ödemelerini sözleşmeye uygun biçimde sürdürmelidir.

Depozito her kira artışında artırılır mı?

Kira bedelinin yıllık olarak artması, depozitonun da kendiliğinden ve otomatik olarak artırıldığı anlamına gelmez.

Depozitonun sonradan tamamlanıp tamamlanmayacağı değerlendirilirken;

• kira sözleşmesindeki hüküm,
• başlangıçta kararlaştırılan güvence yöntemi,
• depozitonun para veya başka bir değer üzerinden belirlenmesi,
• TBK m.342’deki üç aylık üst sınır birlikte incelenmelidir.

Ev sahibinin yalnızca kira arttığı gerekçesiyle tek taraflı ve belgesiz bir ek depozito talep etmesi her durumda geçerli kabul edilemez.

Kira sözleşmesi sona erdiğinde depozito ne olur?

Kira ilişkisi sona erdiğinde öncelikle;

• taşınmazın boşaltılması,
• anahtarların teslim edilmesi,
• demirbaşların kontrol edilmesi,
• sayaç değerlerinin kaydedilmesi,
• mevcut borç ve hasarların belirlenmesi gerekir.

Tarafların teslim sırasında yazılı bir tutanak hazırlaması, daha sonra ortaya çıkabilecek anlaşmazlıkları önemli ölçüde azaltır.

Sitenizdeki Anahtar Teslim Tutanağı, taşınmazın durumu ile anahtar tesliminin yazılı olarak kayıt altına alınmasında kullanılabilir.

Depozitonun ne zaman iade edilmesi gerektiği, kesintiler ve teslim süreci hakkında ayrıntılı bilgi için Depozito İadesi rehberine bakılabilir.

Depozitodan hangi kesintiler yapılabilir?

Kesinti yapılabilmesi için kiracının sorumluluğunda bulunan gerçek ve belirlenebilir bir borç veya zarar bulunmalıdır.

Kesinti miktarı belirlenirken eşyanın yaşı, önceki durumu ve kullanım süresi de dikkate alınmalıdır. Yıllardır kullanılan eski bir eşyanın bedelinin, hiçbir değer kaybı uygulanmadan yeni ürün fiyatı üzerinden kiracıya yüklenmesi hakkaniyete aykırı sonuç doğurabilir.

Olağan eskime depozitodan kesilebilir mi?

Türk Borçlar kanununun 334. maddesine göre kiracı, kiralananı teslim aldığı durumda geri vermekle yükümlüdür; ancak sözleşmeye uygun kullanma nedeniyle meydana gelen eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir.

Bu nedenle;

• boyanın zamanla matlaşması,
• zeminde normal kullanım izleri oluşması,
• musluk contasının eskimesi,
• güneş nedeniyle yüzeylerin solması,
• binanın yaşına bağlı yıpranmalar
• kiracı kusuru bulunmadıkça depozitodan kesinti gerekçesi yapılamaz.

Buna karşılık kırılan kapı, sigara yanığı, sökülen demirbaş veya kasıtlı tahribat gibi olağan kullanımı aşan zararlar kiracının sorumluluğunu doğurabilir.

Ev sahibi hasarı ne zaman bildirmelidir?

Türk Borçlar kanununun 335. maddesine göre kiraya veren, taşınmaz geri verilirken kiralananın durumunu incelemeli ve kiracının sorumluluğunda olduğunu düşündüğü eksikliklerle ayıpları hemen yazılı olarak bildirmelidir.

Teslim sırasında olağan incelemeyle fark edilemeyen gizli bir eksiklik sonradan ortaya çıkarsa bunun da öğrenildiğinde gecikmeden bildirilmesi gerekir.

Bu nedenle hem kiracı hem de ev sahibi;

• teslim tutanağı,
• tarihli fotoğraf ve video,
• sayaç görüntüleri,
• demirbaş listesi,
• anahtar teslim kaydı hazırlamalıdır.

Depozito öderken kiracı nelere dikkat etmelidir?

Kiracı açısından en güvenli uygulamalar şunlardır:

1. Depozito miktarını kira sözleşmesine yazdırın.
2. Üç aylık kira sınırının aşılmadığını kontrol edin.
3. Mümkünse TBK m.342’ye uygun banka güvence hesabı kullanın.
4. Havale açıklamasına ödemenin depozito olduğunu yazın.
5. Elden ödeme yapıyorsanız mutlaka imzalı makbuz alın.
6. Taşınmazın girişteki durumunu fotoğraf ve videoyla kaydedin.
7. Demirbaş listesini sözleşmeye ekleyin.
8. Sözleşme, makbuz ve dekontların dijital kopyalarını saklayın.
9. Çıkışta anahtar teslim tutanağı düzenleyin.
10. Kesinti yapılacaksa gerekçesini ve belgelerini yazılı isteyin.

Ev sahibi depozitoyu “iade edilmez” şartıyla alabilir mi?

Depozitonun amacı, kiracının borçları için güvence oluşturmaktır. Bu nedenle kira sözleşmesine yalnızca:

“Depozito hiçbir koşulda iade edilmez.”

şeklinde genel bir hüküm yazılması, ev sahibine depozitoyu her durumda gelir olarak tutma hakkı vermez.

Kiracının borcu veya sorumlu olduğu bir zarar yoksa güvence bedelinin iadesi gerekir. Belirli ve kanıtlanabilir kesinti nedenleri ile depozitonun bütünüyle ve koşulsuz olarak iade edilmeyeceğini söyleyen hükümler aynı şey değildir.

Depozito iade edilmezse ne yapılabilir?

Depozito haklı bir gerekçe gösterilmeden iade edilmiyorsa kiracı öncelikle kiraya verene yazılı talep göndermelidir.

Talepte;

• kira sözleşmesinin sona erdiği tarih,
• anahtar teslim tarihi,
• ödenen depozito miktarı,
• ödeme belgesi,
• taşınmazın teslim durumu,
• talep edilen tutar,
• ödeme için verilen makul süre belirtilmelidir.

Uyuşmazlık çözülemezse kira ilişkisinden kaynaklanan anlaşmazlıklarda, dava açılmadan önce kural olarak dava şartı arabuluculuğa başvurulması gerekir. Kira uyuşmazlıklarının bu kapsama alındığı Adalet Bakanlığı tarafından da açıklanmıştır.

Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa depozito alacağı için görevli mahkeme, uyuşmazlığın tutarına bakılmaksızın genel olarak sulh hukuk mahkemesidir. Bu görev kuralı Hukuk Muhakemeleri kanununun 4. maddesinde düzenlenmiştir.

Somut olayın niteliğine göre icra takibi seçeneği de ayrıca değerlendirilebilir.

Sık sorulan sorular

Depozito üç kiradan fazla olabilir mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında hayır. Güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.

Depozito alınması zorunlu mudur?

Hayır. Taraflar depozito kararlaştırmadan kira sözleşmesi yapabilir.

Depozito ev sahibinin parası olur mu?

Hayır. Depozito, belirli borçlar için güvence oluşturur. Kiracının borcu veya sorumlu olduğu zarar yoksa iade edilmelidir.

Makbuz olmadan depozito geri alınabilir mi?

Makbuz bulunmaması hakkı kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Banka dekontu, sözleşme, mesajlar ve diğer delillerle ödeme ispatlanabilir. Ancak imzalı makbuz bulunması ispatı önemli ölçüde kolaylaştırır.

Ev sahibi bütün evi boyatıp bedeli depozitodan kesebilir mi?

Her durumda kesemez. Boya ihtiyacı olağan kullanımdan kaynaklanıyorsa kiracıya yüklenemez. Kiracının olağan kullanımı aşan bir zarara neden olduğu kanıtlanırsa somut onarım bedeli değerlendirilebilir.

Depozito son kira yerine geçer mi?

Kendiliğinden geçmez. Tarafların açık anlaşması bulunmadıkça kira ödemeleri sözleşmeye uygun şekilde devam etmelidir.

Depozito için hangi belgeler saklanmalıdır?

Kira sözleşmesi, banka dekontu, makbuz, demirbaş listesi, giriş ve çıkış fotoğrafları, yazışmalar ile anahtar teslim tutanağı saklanmalıdır.

Netice

Depozito, ev sahibinin serbestçe harcayabileceği veya kira sonunda sebepsiz olarak tutabileceği bir ödeme değildir. Kiracının kira sözleşmesinden doğabilecek borçları için verilen sınırlı bir güvencedir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito üç aylık kira bedelini aşamaz. Para olarak kararlaştırılan güvence için kanunda banka hesabı sistemi öngörülmüştür. Doğrudan ödeme yapılacaksa ödemenin mutlaka sözleşme, banka dekontu veya imzalı makbuzla belgelenmesi gerekir.

Kira başlangıcında düzenlenen doğru belgeler ve taşınmazın durumunu gösteren kayıtlar, yıllar sonra ortaya çıkabilecek depozito uyuşmazlıklarının önlenmesinde en etkili korumadır.

İlgili makaleler

• Depozito İadesi
• Depozito Makbuzu
• Depozito kategorisindeki diğer rehberler

Faydalı formlar

• Ücretsiz Formlar
• Konut Kira Sözleşmesi
• Anahtar Teslim Tutanağı
• Kiralama Öncesi Bilgilendirme Formu