- Hukuki Dayanak: Sözlü Kira Sözleşmesi Geçerli midir?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) uyarınca kira sözleşmesi, tarafların karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanlarıyla kurulan rızai bir sözleşmedir. Kanunda “Kira sözleşmesi yazılı yapılmak zorundadır” şeklinde bir hüküm yer almaz.
Eğer kiracı mülke yerleşmişse ve ev sahibine düzenli olarak (özellikle banka kanalıyla ve “kira bedeli” açıklamasıyla) ödeme yapıyorsa, ortada hukuken geçerli bir “Sözlü Kira Sözleşmesi” var kabul edilir. Bu durumda kiracı, kanunun konut ve çatılı işyeri kiralarına tanıdığı tüm koruyucu haklardan (örneğin belirsiz süreli sözleşmelerde 10 yıllık uzama süresi gibi) tam anlamıyla yararlanır.
- Yazılı Sözleşme Olmadan Tahliye Hangi Şartlarda Mümkün?
Yazılı bir kontrat olmasa dahi, mülk sahibi yasal tahliye nedenlerinin varlığı halinde kiracıyı taşınmazdan tahliye edebilir. Ancak izlenecek yöntem, ortadaki ilişkinin niteliğine göre ikiye ayrılır:
A. Kira İlişkisinin Varlığı Kabul Ediliyorsa (Sözlü Kira İlişkisi)
Ev sahibi ortada bir kira ilişkisi olduğunu inkar etmiyor ancak kiracının borcunu ödememesi veya mülke zarar vermesi gibi nedenlerle tahliye istiyorsa, TBK’da yer alan genel tahliye hükümlerine başvurmak zorundadır.
Kira Bedelinin Ödenmemesi (İcra Takibi): Ev sahibi, yazılı sözleşme olmasa da ödenmeyen kiralar için İcra ve İflas Kanunu (İİK) Madde 269 uyarınca Tahliye Talepli İcra Takibi başlatabilir. Kiracıya borcunu ödemesi için 30 gün süre verilir. Bu süre zarfında borç ödenmezse, Sulh Hukuk veya İcra Hukuk Mahkemesi’nden tahliye talep edilebilir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye: Ev sahibinin kendisinin, eşinin, altsoyunun veya üstsoyunun konut ihtiyacı varsa, sözlü sözleşmenin dönem sonlarında dava açarak tahliye talep edebilir (TBK m. 350).
Kritik İspat Kuralı: Sözlü kira ilişkilerinde kira bedelinin ne kadar olduğu ve sözleşmenin başlangıç tarihi konusunda uyuşmazlık çıkarsa, Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) uyarınca senetle ispat sınırı devreye girer. Yıllık kira toplamı yasal sınırı aşıyorsa, ev sahibi kira ilişkisini ve mülkün haksız işgal edilmediğini tanıkla değil, ancak banka dekontu, ihtarname gibi yazılı delillerle ispat etmek zorundadır.
B. Ortada Hiçbir Kira İlişkisi Yoksa (Fuzuli İşgal)
Eğer taşınmazı kullanan kişi mülk sahibine hiçbir ücret ödemiyorsa, aralarında sözlü de olsa bir anlaşma yoksa ve mülkü izinsiz olarak kullanmaya devam ediyorsa bu durum fuzuli işgal (haksız işgal) olarak adlandırılır.
İdari Tahliye (3091 Sayılı Kanun): Taşınmaz sahibinin rızası olmaksızın gerçekleşen haksız işgallerde, işgalin öğrenildiği tarihten itibaren 60 gün içinde mülki amirliğe (Valilik veya Kaymakamlık) başvurularak taşınmazın boşaltılması istenebilir.
Elatmanın Önlenmesi ve Tahliye Davası: Mal sahibi, mahkemeye başvurarak haksız işgalcinin taşınmazdan tahliyesini ve geçmişe dönük 5 yıla kadar haksız işgal tazminatı (ecrimisil) ödemesini talep edebilir.
- İlgili Yargıtay Kararları ve Emsal İçtihatlar
Sözlü kira sözleşmelerinin ispatı ve tahliye süreçlerindeki uyuşmazlıklarda Yargıtay’ın yerleşik içtihatları belirleyicidir. Yargıtay kararlarını ve yasal mevzuatı resmi sistemler üzerinden incelemek için aşağıdaki bağlantıları kullanabilirsiniz:
Sözlü sözleşmelerde kira ilişkisinin varlığının ispat yükünün kime ait olduğuna ve hangi delillerin geçerli kabul edildiğine dair emsal kararları sorgulamak için resmi Yargıtay Emsal Karar Arama portalını ziyaret edebilirsiniz.
Tahliye talepli icra takipleri ve haksız işgal durumlarındaki usul kurallarını incelemek amacıyla T.C. Mevzuat Bilgi Sistemi üzerinden Türk Borçlar Kanunu ile İcra ve İflas Kanunu hükümlerine erişebilirsiniz.
Örnek Yargıtay İçtihadı: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin yerleşik kararlarına göre; davacı mülk sahibi davalının taşınmazda “kiracı” olduğunu iddia ederek tahliye istiyorsa, kira ilişkisinin varlığını ispat etmekle yükümlüdür. Eğer davalı (kiracı) taşınmazı kullandığını kabul ediyor ancak “ben kiracı değilim, fuzuli işgalciyim” veya “başka bir hukuki sebeple oturuyorum” diyorsa, ispat yükü yer değiştirerek iddia sahibine geçer. Banka hesabına düzenli yatırılan ve açıklamasında “kira” ibaresi yer alan dekontlar, yazılı sözleşme olmasa da kira ilişkisinin ispatı için en güçlü delil kabul edilir.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Kontratım yok, ev sahibi kilidi değiştirip beni evden çıkarabilir mi?
Kesinlikle hayır. Yazılı sözleşme olmasa dahi kiracı mülkün zilyedidir (fiili kullanıcısıdır). Ev sahibinin kendi imkanlarıyla kiracıyı zorla çıkarması, kilidi değiştirmesi veya elektrik/suyu kesmesi Türk Ceza Kanunu kapsamında “konut dokunulmazlığını ihlal” ve “ihkak-ı hak” (kendi hakkını hukuka aykırı yolla alma) suçlarını oluşturur. Tahliye ancak mahkeme veya icra kanalıyla yapılabilir.
Yazılı sözleşme olmadan faturaları (elektrik, su, doğalgaz) üzerime alabilir miyim?
Evet. İlgili dağıtım şirketleri genellikle adınıza kayıtlı bir kira kontratı talep etse de, yazılı sözleşmenin olmadığı durumlarda mülk sahibiyle yapılan sözlü anlaşmayı gösteren muhtar onaylı ikametgah belgesi veya düzenli kira ödeme dekontları ile abonelik işlemleri gerçekleştirilebilmektedir.
Sözlü kira sözleşmesinde ev sahibi her ay kirayı dilediği gibi artırabilir mi?
: Hayır. Yazılı kontratın olmaması ev sahibine sınırsız zam hakkı vermez. Sözlü sözleşmelerde de kira artışları yasal sınır olan 12 aylık TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) ortalamasını geçemez.