Kiracı Aidat Ödemek Zorunda mı?
Apartman veya site yaşamında en sık yaşanan uyuşmazlıklardan biri aidat ödemeleridir. Özellikle kira ilişkisinde “Aidatı kiracı mı öder, ev sahibi mi?”, “Demirbaş giderlerini kim karşılar?” ve “Yönetim benden bu ücreti isteyebilir mi?” gibi sorular sıkça gündeme gelir.
Kısa cevap şudur:
Evet, kiracı bazı aidatları ödemekle yükümlüdür. Ancak aidatın tamamı her zaman kiracıya ait değildir. Kanuna göre kullanım giderleri kiracıya, yatırım ve demirbaş niteliğindeki giderler ise kural olarak ev sahibine (kat malikine) aittir.
Bu nedenle aidatın içeriği incelenmeden ödeme yükümlülüğü hakkında kesin bir değerlendirme yapılamaz.
Aidat Nedir?
Aidat; apartman veya sitenin ortak alanlarının işletilmesi, bakımının yapılması ve yönetim giderlerinin karşılanması amacıyla kat maliklerinden alınan ortak gider payıdır.
Bu giderler arasında şunlar bulunabilir:
Asansör elektrik gideri
Ortak alan aydınlatması
Temizlik personeli
Bahçe bakımı
Güvenlik hizmeti
Kapıcı giderleri
Havuz bakım giderleri
Site yönetim masrafları
Ortak alan sigortaları
Ancak bunların tamamı kiracı tarafından ödenmez.
Kanun Ne Diyor?
Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ortak giderlerden esas sorumlu kişi kat malikidir. Bununla birlikte kira sözleşmesi bulunan taşınmazlarda, kiracı kullanımından kaynaklanan ortak giderlerden sorumlu tutulabilir.
Pratikte site yönetimleri aidatı doğrudan kiracıdan talep edebilir. Ancak kiracının sorumluluğu, yalnızca kanunen ve sözleşmeyle kendisine yüklenebilecek giderlerle sınırlıdır.
Kiracının Ödemesi Gereken Aidatlar
Genel uygulamada aşağıdaki giderler kiracının kullanımına bağlı olduğu için kiracı tarafından karşılanır.
Ortak alan elektrik giderleri
Apartman girişleri, merdivenler, otopark ve bahçe aydınlatmaları.
Kapıcı ve personel giderleri
Kapıcı maaşı, SGK primi, temizlik görevlisi ücretleri.
Güvenlik hizmeti
Site güvenliği ve güvenlik personeli ücretleri.
Bahçe bakım giderleri
Peyzaj, sulama ve düzenli bakım masrafları.
Havuz ve sosyal tesis işletme giderleri
Kullanıma yönelik günlük işletme giderleri.
Asansör işletme giderleri
Elektrik tüketimi, rutin bakım ve periyodik kontroller.
Ev Sahibinin Ödemesi Gereken Aidatlar
Kat malikinin sorumlu olduğu giderler daha çok taşınmazın değerini artıran veya uzun vadeli yatırım niteliği taşıyan harcamalardır.
Örneğin;
Asansörün tamamen yenilenmesi
Çatı değişimi
Mantolama
Dış cephe yenilemesi
Isı yalıtımı
Güçlendirme çalışmaları
Yangın merdiveni yapılması
Su deposu yenilenmesi
Ortak alan büyük tadilatları
Bu tür giderler “demirbaş” veya “yatırım gideri” olarak değerlendirilir ve kiracıdan talep edilmesi hukuken doğru değildir.
Hangi Aidatlar Kiracıya, Hangileri Ev Sahibine Aittir?
Gider Kiracı Ev Sahibi
Temizlik ✓
Güvenlik ✓
Kapıcı ✓
Ortak elektrik ✓
Bahçe bakımı ✓
Asansör rutin bakımı ✓
Asansör değişimi ✓
Çatı onarımı ✓
Mantolama ✓
Dış cephe yenilemesi ✓
Deprem güçlendirmesi ✓
Büyük tadilatlar ✓
Kiracı Aidatı Ödemezse Ne Olur?
Kiracı aidat borcunu ödemezse site veya apartman yönetimi, şartları oluştuğunda alacağın tahsili için hukuki yollara başvurabilir.
Bunun yanında kat maliki de aidattan sorumlu olduğundan, yönetim çoğu zaman borcu doğrudan ev sahibinden talep edebilir. Ev sahibi bu ödemeyi yapmak zorunda kalırsa, şartları varsa kiracıya rücu etme hakkına sahip olabilir.
Aidat borçlarının uzun süre ödenmemesi hâlinde gecikme tazminatı ve icra takibi gibi hukuki süreçler de gündeme gelebilir.
Site Yönetimi Aidatı Sadece Kiracıdan İsteyebilir mi?
Hayır.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre ortak giderlerden esas sorumlu kişi kat malikidir.
Bu nedenle yönetim;
kiracıya,
ev sahibine,
gerekli şartlarda her ikisine karşı da
hukuki işlem başlatabilir.
Ancak nihai sorumluluğun hangi tarafa ait olduğu, giderin niteliğine ve kira sözleşmesindeki hükümlere göre değerlendirilir.
Kira Sözleşmesinde “Tüm Aidatlar Kiracıya Aittir” Yazıyorsa Geçerli midir?
Taraflar kira sözleşmesinde aidat konusunda özel düzenleme yapabilir.
Ancak taşınmazın değerini artıran büyük onarım ve yatırım giderlerinin tamamının kiracıya yüklenmesi, somut olayın özelliklerine göre hukuki uyuşmazlık konusu olabilir. Bu nedenle yalnızca sözleşmedeki tek bir cümleye bakılarak değerlendirme yapılması doğru değildir.
Uyuşmazlık hâlinde mahkeme; giderin niteliğini, sözleşme hükümlerini ve ilgili mevzuatı birlikte değerlendirir.
Yargıtay Uygulaması Ne Yöndedir?
Yargıtay’ın yerleşik uygulamasında, işletme ve kullanım giderleri ile demirbaş niteliğindeki giderler arasında ayrım yapılmaktadır.
Kararlarda genel olarak;
günlük işletme giderlerinin kiracı tarafından,
taşınmazın değerini artıran yatırım ve yenileme giderlerinin ise kat maliki tarafından karşılanması gerektiği kabul edilmektedir.
Her uyuşmazlıkta giderin niteliği, yönetim planı, kira sözleşmesi ve somut olay birlikte değerlendirilmektedir. Bu nedenle tek bir gider kalemi için tüm olaylara uygulanabilecek mutlak bir kural bulunmamaktadır.
Sık Sorulan Sorular
Kiracı aidat ödemek zorunda mı?
Evet. Ancak yalnızca kullanım ve işletme giderlerinden sorumludur.
Demirbaş aidatını kim öder?
Kural olarak ev sahibi öder.
Asansör yenileme masrafını kiracı öder mi?
Hayır. Bu gider genellikle kat malikine aittir.
Güvenlik aidatını kiracı öder mi?
Evet. Güvenlik hizmeti kullanım gideri olarak değerlendirilir.
Kapıcı maaşını kiracı mı öder?
Evet. Kapıcı ve ortak hizmet personeli giderleri uygulamada kiracının sorumluluğunda kabul edilmektedir.
Sonuç
Kiracının aidat ödeme yükümlülüğü, aidatın niteliğine göre belirlenir. Günlük kullanım ve işletme giderleri çoğunlukla kiracı tarafından karşılanırken, taşınmazın değerini artıran büyük onarım ve yatırım harcamaları ev sahibinin sorumluluğundadır. Bu ayrımın doğru yapılması, hem kiracı hem de ev sahibi açısından gereksiz uyuşmazlıkların önüne geçer.
Aidat kalemleri konusunda tereddüt yaşanması hâlinde apartman veya site yönetiminden ayrıntılı gider dökümü talep edilmeli; gerektiğinde hukuki destek alınmalıdır.
İlgili Mevzuat
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (özellikle ortak giderlere ilişkin hükümler)
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (kira sözleşmelerine ilişkin hükümler)