Türkiye’de son yıllarda kira bedellerinde yaşanan hızlı artışlar, kiracı ve ev sahibi arasındaki uyuşmazlıkların önemli ölçüde artmasına neden oldu. Özellikle bazı ev sahiplerinin yasal sınırların çok üzerinde kira talep etmesi, kiracıları zor durumda bırakabiliyor.

Peki ev sahibiniz mevcut kiranızı iki katına çıkarmak isterse ne yapabilirsiniz? Fahiş kira artışı yasal mı? Kiracı olarak hangi haklara sahipsiniz?

Bu rehberde, Türk Borçlar Kanunu kapsamında kira artış kurallarını, fahiş zam taleplerine karşı izlenmesi gereken yolları ve kiracıların sahip olduğu yasal güvenceleri detaylı olarak ele alıyoruz.

Fahiş Kira Artışı Nedir?

Fahiş kira artışı, ev sahibinin kanunun izin verdiği artış oranının üzerinde kira talep etmesi veya mevcut kira bedelini hukuki dayanak olmadan piyasa rayicine çekmeye çalışmasıdır.

Her ne kadar serbest piyasa koşulları kira bedellerini etkiliyor olsa da, konut kiralarında kira artış oranı tamamen ev sahibinin takdirine bırakılmış değildir. Türk Borçlar Kanunu kiracıları korumak amacıyla kira artışlarına belirli sınırlar getirmiştir.

Bu nedenle ev sahibinin;

  • “Komşu dairesi şu fiyata kiraya verildi”,
  • “Bölgedeki kiralar çok yükseldi”,
  • “Enflasyon çok arttı”,
  • “Bu kira artık çok düşük kaldı”

gibi gerekçelerle tek taraflı olarak istediği oranda zam yapma hakkı bulunmamaktadır.

Kira Artış Oranı Ne Kadar Olabilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira artışları, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi kapsamında düzenlenmektedir.

Kanuna göre taraflar arasında kira artış şartı bulunsa bile uygulanabilecek artış oranı, sözleşme yenileme tarihinden önce açıklanan 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez.

Örnek Kira Artış Hesabı

Mevcut kira bedeli: 15.000 TL

12 aylık TÜFE ortalaması: %42

Maksimum zam tutarı:

15.000 x %42 = 6.300 TL

Yeni kira bedeli:

15.000 + 6.300 = 21.300 TL

Bu durumda ev sahibinin 30.000 TL kira talep etmesi hukuken geçerli değildir.

%25 Kira Zam Sınırı Devam Ediyor mu?

Hayır.

11 Haziran 2022 tarihinde yürürlüğe giren ve konut kiralarında uygulanan %25 kira artış sınırı, 1 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiştir.

Günümüzde kira artışları yeniden Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre hesaplanmakta ve üst sınır olarak TÜFE’nin 12 aylık ortalaması uygulanmaktadır.

Ev Sahibi Fahiş Zam İsterse Ne Yapılmalı?

Kiracıların en sık yaptığı hata kira ödemesini durdurmak veya ev sahibiyle sözlü tartışmaya girmektir.

Bunun yerine aşağıdaki adımlar izlenmelidir.

1. Talebi Yazılı Hale Getirin

Ev sahibinin zam talebini mümkün olduğunca yazılı ortamda alın.

WhatsApp mesajları, SMS kayıtları, e-postalar ve noter ihtarnameleri ileride ortaya çıkabilecek hukuki uyuşmazlıklarda önemli delil niteliği taşır.

2. Yasal Artış Oranını Hesaplayın

Sözleşme yenileme tarihinde geçerli olan TÜFE 12 aylık ortalama oranını baz alarak yeni kira tutarını hesaplayın.

3. Kiranızı Düzenli Ödemeye Devam Edin

Ev sahibiyle anlaşmazlık yaşamanız kira ödeme yükümlülüğünüzü ortadan kaldırmaz.

Hesaplanan yasal kira bedelini banka aracılığıyla ödemeye devam edin.

Dekont açıklamasına;

“2026 Temmuz ayı kira bedeli – TBK m.344 kapsamında yasal artış uygulanmıştır.”

şeklinde açıklama yazılması ileride ispat açısından fayda sağlayabilir.

4. Tüm Belgeleri Saklayın

Dekontlar, mesajlar, ihtarnameler ve diğer belgeler olası bir arabuluculuk veya dava sürecinde önem taşıyacaktır.

Ev Sahibi Az Zam Yapıldığı Gerekçesiyle Kiracıyı Çıkarabilir mi?

Hayır.

Kiracının yasal artış oranını uygulayarak kira ödemesine devam etmesi halinde ev sahibinin yalnızca “daha fazla zam istiyorum” gerekçesiyle tahliye talep etmesi mümkün değildir.

Türk hukukunda tahliye sebepleri sınırlı olarak düzenlenmiştir.

Ev sahibinin kiracıyı tahliye ettirebilmesi için;

  • İhtiyaç nedeniyle tahliye,
  • Yeniden inşa ve imar,
  • Yazılı tahliye taahhüdü,
  • İki haklı ihtar,
  • Kiracının kira borcunu ödememesi

gibi kanunda belirtilen sebeplerden birinin bulunması gerekir.

5 Yılı Dolduran Kiracılar İçin Durum Farklı mı?

Evet.

Türk Borçlar Kanunu’nun 344/3. maddesine göre kira ilişkisinin 5 yılı doldurması halinde ev sahibi kira tespit davası açabilir.

Bu durumda mahkeme;

  • TÜFE oranlarını,
  • Bölgedeki emsal kiraları,
  • Taşınmazın özelliklerini,
  • Hakkaniyet ilkelerini

değerlendirerek yeni kira bedelini belirler.

Ancak önemli bir nokta vardır:

Ev sahibi tek taraflı olarak kira bedelini belirleyemez. Yeni kira miktarının mahkeme kararıyla tespit edilmesi gerekir.

Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?

Mahkemelerin iş yüküne göre değişmekle birlikte kira tespit davaları ortalama 8 ila 24 ay arasında sonuçlanabilmektedir.

Bu süreçte kiracı mevcut yasal kira bedelini ödemeye devam eder.

Ev Satılırsa Kiracı Çıkmak Zorunda mı?

Hayır.

Konutun satılması kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez.

Yeni malik;

  • Tapu devrinden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim göndermeli,
  • Kendisinin veya yakınlarının konut ihtiyacını ileri sürmeli,
  • Ardından kanuni süreleri takip ederek tahliye davası açmalıdır.

Bu nedenle “Evi sattım, bir hafta içinde çıkın” şeklindeki talepler hukuken geçerli değildir.

Arabuluculuk Zorunlu mu?

Evet.

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan birçok uyuşmazlıkta dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk süreci uygulanmaktadır.

Taraflar önce arabulucu önünde görüşür. Anlaşma sağlanamazsa dava yoluna gidilebilir.

Sonuç

Fahiş kira artışı talepleri karşısında kiracıların paniğe kapılması gerekmez. Türk Borçlar Kanunu kira artışlarını açık şekilde düzenlemekte ve kiracılara önemli korumalar sağlamaktadır.

Ev sahibiniz yasal sınırların üzerinde zam talep ediyorsa:

  • Talebi yazılı hale getirin.
  • TÜFE oranını esas alın.
  • Kiranızı düzenli ödeyin.
  • Belgelerinizi saklayın.
  • Gerekirse arabuluculuk ve hukuki destek alın.

Haklarınızı bilmeniz, haksız kira artışları karşısında en güçlü güvencenizdir.

Resmi Mevzuat Kaynakları

Türk Borçlar Kanunu Madde 344:
https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.6098.pdf

Türk Borçlar Kanunu Madde 350-355 (Tahliye Hükümleri):
https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.6098.pdf

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK):
https://www.tuik.gov.tr

Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı:
https://adb.adalet.gov.tr

Sık Sorulan Sorular

Ev sahibi kirayı bir anda iki katına çıkarabilir mi?

Hayır. Kira ilişkisi 5 yılı doldurmamışsa artış oranı TÜFE’nin 12 aylık ortalamasını aşamaz.

Ev sahibi zamlı kirayı kabul etmezse ne olur?

Kiracı yasal artışlı kira bedelini banka aracılığıyla ödemeye devam etmelidir. Bu durum tek başına tahliye sebebi oluşturmaz.

5 yıl dolunca ev sahibi istediği kirayı belirleyebilir mi?

Hayır. Kira bedelinin belirlenmesi için kira tespit davası açılması gerekir.

Ev sahibi sürekli rahatsız ediyorsa ne yapılabilir?

Mesajlar, aramalar ve diğer deliller saklanmalı; gerekiyorsa hukuki destek alınmalıdır.

Fahiş Kira Artışı