Türkiye’de kira uyuşmazlıklarının en önemli konularından biri, 5 yıllık kira süresinin dolmasıyla birlikte kira artışının nasıl belirleneceğidir. Özellikle son yıllarda artan konut fiyatları nedeniyle birçok ev sahibi, “5 yıl doldu, artık kirayı piyasa değerine çıkarıyorum.” düşüncesiyle yüksek oranlı kira artışları talep etmektedir.

Peki gerçekten 5 Yıllık Kira Süresi Dolunca ev sahibi istediği kadar zam yapabilir mi?

Kısa cevap hayırdır.

Beş yıllık sürenin dolması, ev sahibine kirayı tek taraflı olarak belirleme hakkı vermez. Ancak ev sahibine, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi kapsamında kira tespit davası açma hakkı tanır. Yeni kira bedeline ise taraflar değil, mahkeme karar verir.

5 Yıllık Kira Süresi Dolunca Ne Değişir?

İlk beş yıl boyunca kira artışları genel olarak Türk Borçlar Kanunu’nun 344/1. maddesi kapsamında belirlenir ve kanunda öngörülen sınırlar dikkate alınır.

Ancak kira ilişkisi;

  • beş yılı aşmışsa veya
  • beşinci yıldan sonra yenilenmeye devam ediyorsa,

artık TBK m.344/3 uygulanır.

Kanunda şu hüküm yer almaktadır:

“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli; tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hâkim tarafından hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.”

Bu düzenleme, kira bedelinin artık yalnızca TÜFE oranına bağlı kalmadan yeniden değerlendirilmesine imkân tanımaktadır.

Ev Sahibi Tek Taraflı Olarak Kirayı Artırabilir mi?

Hayır.

5 Yıllık Kira Süresi Dolunca;

  • ev sahibine istediği kira bedelini belirleme,
  • kiracıyı yeni sözleşme imzalamaya zorlama,
  • piyasa rayicini tek taraflı dayatma

yetkisi vermez.

Ev sahibi yalnızca kira tespit davası açarak mahkemeden yeni kira bedelinin belirlenmesini talep edebilir.

Taraflar anlaşamazsa son sözü Sulh Hukuk Mahkemesi söyler.

Mahkeme Yeni Kira Bedelini Nasıl Belirler?

Kira tespit davalarında mahkeme birçok kriteri birlikte değerlendirir.

Bunlar arasında özellikle;

  • taşınmazın konumu,
  • kullanım şekli,
  • yaşı,
  • fiziksel özellikleri,
  • bulunduğu bölgedeki emsal kiralar,
  • TÜFE verileri,
  • kiralananın mevcut durumu

bulunmaktadır.

Mahkeme çoğunlukla bilirkişi incelemesi yaptırır. Bilirkişi, taşınmazın serbest piyasada boş olarak kiraya verilmesi hâlinde ulaşabileceği kira değerini tespit eder.

Ancak bu değer çoğu zaman doğrudan yeni kira bedeli olmaz.

Hakkaniyet İndirimi Nedir?

Yargıtay’ın yerleşik uygulamalarında, uzun süredir aynı taşınmazda oturan kiracının korunması amacıyla hakkaniyet ilkesi dikkate alınmaktadır.

Bu kapsamda mahkeme;

  • kiracının uzun yıllardır aynı taşınmazda oturmasını,
  • düzenli ödeme yapmasını,
  • yeni kiracı bulunması hâlinde doğacak maliyetleri,
  • somut olayın tüm özelliklerini

değerlendirerek bilirkişinin belirlediği emsal kira bedeli üzerinden uygun gördüğü ölçüde hakkaniyet indirimi uygulayabilmektedir.

Uygulamada çoğu dosyada belirli oranlarda indirim yapıldığı görülmekle birlikte, kanunda belirlenmiş sabit bir indirim oranı bulunmamaktadır. Her dava kendi koşullarına göre değerlendirilir.

Örnek Hesaplama

Mevcut kira: 10.000 TL

Bilirkişi tarafından belirlenen emsal kira: 30.000 TL

Mahkeme, olayın özelliklerini değerlendirerek hakkaniyet gereği belirli bir indirim uygularsa yeni kira bedelini örneğin 24.000 TL olarak belirleyebilir.

Bu yalnızca örnek niteliğindedir. Her dosyada farklı sonuç ortaya çıkabilir.

Yargıtay’ın Yaklaşımı

Yargıtay kararlarında genel olarak;

  • emsal taşınmazların doğru seçilmesi,
  • bilirkişi raporlarının denetlenebilir olması,
  • hakkaniyet ilkesinin gözetilmesi,
  • kiracının eski kiracı olmasının değerlendirilmesi

gerektiği vurgulanmaktadır.

Eksik inceleme ile verilen veya hakkaniyet değerlendirmesi yapılmadan kurulan kararlar bozma sebebi olabilmektedir.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılmalıdır?

Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesine göre kira tespit davasının hangi kira döneminden itibaren sonuç doğuracağı önemlidir.

Buna göre;

  • dava yeni kira döneminden önce açılmalı veya
  • yeni kira döneminden en az 30 gün önce kiracıya yazılı ihtar gönderilmeli ya da
  • sözleşmede yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm bulunmalıdır.

Bu şartların gerçekleşmemesi hâlinde mahkemenin belirlediği kira bedeli, çoğu durumda bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanacaktır.

Kiracılar Nelere Dikkat Etmelidir?

Beş yıllık sürenin dolması tek başına ev sahibinin istediği kira bedelini talep edebileceği anlamına gelmez.

Bu süreçte;

  • baskı altında yeni sözleşme imzalamayın,
  • tüm kira ödemelerinizi banka aracılığıyla yapın,
  • ihtarname veya dava tebligatlarını dikkate alın,
  • dava açılmışsa oluşabilecek kira farkı ihtimalini göz önünde bulundurun,
  • mümkünse arabuluculuk aşamasında makul bir uzlaşma seçeneğini değerlendirin.

Sık Sorulan Sorular

5 yıl dolunca ev sahibi kirayı piyasa fiyatına çıkarabilir mi?

Hayır. Piyasa rayicinin esas alınmasını talep edebilir; ancak yeni kira bedeline yalnızca mahkeme karar verir.

Ev sahibi istediği kira bedelini zorla kabul ettirebilir mi?

Hayır. Kiracı, hukuka aykırı şekilde dayatılan kira bedelini kabul etmek zorunda değildir.

Mahkeme emsal kira bedelini aynen uygular mı?

Her zaman değil. Mahkeme; emsal kira, TÜFE, taşınmazın özellikleri ve hakkaniyet ilkesini birlikte değerlendirerek karar verir.

5 yıldan sonra kira otomatik olarak piyasa değerine çıkar mı?

Hayır. Beş yıllık sürenin dolması otomatik kira artışı doğurmaz. Yeni kira bedelinin belirlenmesi için tarafların anlaşması veya mahkeme kararı gerekir.

Beş yıllık kira süresinin dolması, ev sahibine sınırsız zam yapma hakkı vermez. Bu süre sonunda yalnızca kira tespit davası açma imkânı doğar. Mahkeme ise kira bedelini belirlerken yalnızca emsal kiraları değil; TÜFE verilerini, taşınmazın özelliklerini ve hakkaniyet ilkesini birlikte değerlendirir.

Bu nedenle ne kiracılar “ev sahibi hiçbir şekilde yüksek artış yaptıramaz” düşüncesine kapılmalı ne de ev sahipleri “5 yıl doldu, istediğim kirayı alırım” şeklinde hareket etmelidir. Hukuken geçerli kira bedeli, tarafların anlaşması veya mahkemenin vereceği karar sonucunda belirlenir.

5 Yıllık Kira Süresi Dolunca Ev Sahibi İstediği Zammı Yapabilir mi? (Güncel Hukuki Rehber)