Konut ve iş yeri kiralarında en çok tartışılan konulardan biri tahliye taahhütnamesidir. Pek çok kiracı, kira sözleşmesini imzalarken önüne konulan belgelerin hukuki sonuçlarını tam olarak bilmemekte; birçok ev sahibi ise elindeki tahliye taahhüdünün her durumda geçerli olduğunu düşünmektedir. Oysa Türk hukukunda tahliye taahhütnamesinin geçerli sayılabilmesi için belirli şartların eksiksiz şekilde yerine getirilmesi gerekir.
Yanlış düzenlenen veya kanunun öngördüğü şartları taşımayan bir tahliye taahhütnamesi, kiracının tahliye edilmesine dayanak oluşturamaz. Bu nedenle hem kiracıların hem de ev sahiplerinin konuya ilişkin yasal düzenlemeleri bilmesi büyük önem taşımaktadır.
Tahliye Taahhütnamesi Nedir?
Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte kiralananı boşaltarak ev sahibine teslim edeceğini yazılı olarak taahhüt ettiği belgedir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi uyarınca kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı yazılı olarak üstlenmişse ve buna rağmen taşınmazı tahliye etmezse, ev sahibi belirli süreler içinde icra veya dava yoluna başvurabilir.
Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesinden farklı bir hukuki işlemdir. Kira sözleşmesi kiracının kullanım hakkını düzenlerken, tahliye taahhüdü kiracının gelecekte taşınmazı boşaltacağını kabul etmesini ifade eder.
Tahliye Taahhütnamesinin Hukuki Dayanağı
Tahliye taahhütnamesinin temel hukuki dayanağı Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1 maddesidir.
Kanuna göre;
- Kiracı taşınmazı teslim aldıktan sonra,
- Yazılı şekilde,
- Belirli bir tahliye tarihi göstererek,
- Tahliye taahhüdü vermişse,
ev sahibi bu tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatabilir veya tahliye davası açabilir.
Kanunun amacı, kiracıyı baskı altında bırakmadan özgür iradesiyle verdiği tahliye sözünü hukuken korumaktır.
Geçerli Bir Tahliye Taahhütnamesinin Şartları
1. Yazılı Olmalıdır
Tahliye taahhüdünün mutlaka yazılı şekilde yapılması gerekir.
Sözlü beyanlar, telefon görüşmeleri, mesajlaşmalar veya tanık anlatımları tek başına yeterli değildir.
2. Tahliye Tarihi Belirli Olmalıdır
Belgede kiralananın hangi tarihte boşaltılacağı açık şekilde belirtilmelidir.
Örneğin:
“01.09.2027 tarihinde kiralananı tahliye edeceğimi kabul ederim.”
şeklindeki bir ifade belirli tarih şartını karşılar.
3. Kiralananın Tesliminden Sonra Düzenlenmelidir
Bu şart uygulamada en fazla uyuşmazlığa neden olan konudur.
Kiracı henüz eve girmeden veya kira sözleşmesiyle aynı anda alınan tahliye taahhütnameleri çoğu zaman hukuki tartışma yaratmaktadır.
Kanun, tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra verilmesini şart koşmuştur.
Bunun sebebi kiracının baskı altında kalmasını önlemektir.
4. Kiracının Serbest İradesi Bulunmalıdır
Tehdit, baskı, hata, hile veya zorlamayla alınan taahhütnameler geçersiz sayılabilir.
Kiracı böyle bir durumun varlığını ispatlayabilirse belge hukuki değerini kaybedebilir.
Kira Sözleşmesi Yapılırken İmzalanan Tahliye Taahhütnamesi Geçerli midir?
Uygulamada birçok ev sahibi kira sözleşmesiyle birlikte boş tarihli tahliye taahhütnamesi de imzalatmaktadır.
Yargıtay kararlarında genel olarak, kiralananın tesliminden önce veya kira sözleşmesiyle aynı anda alınan tahliye taahhütnamelerinin geçerliliği sıkı şekilde incelenmektedir.
Kiracı, belgenin kira sözleşmesiyle aynı anda imzalatıldığını ve serbest iradesinin bulunmadığını ispat ederse tahliye talebi reddedilebilir.
Bu nedenle ev sahiplerinin tahliye taahhütnamesini kira sözleşmesinden ayrı bir tarihte düzenlemeleri hukuken daha güvenli kabul edilmektedir.
Boş Tarihli Tahliye Taahhütnamesi Geçerli midir?
Boş tarihli tahliye taahhütnameleri uygulamada oldukça yaygındır.
Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre kiracı imzasını kabul ediyor ancak tarihin sonradan doldurulduğunu ileri sürüyorsa bunu ayrıca ispatlamak zorundadır.
Bununla birlikte boş belge imzalanması kiracı açısından ciddi risk taşımaktadır.
Çünkü belge üzerindeki imzanın kabul edilmesi halinde sonradan doldurulan tarih konusunda ispat yükü çoğu zaman kiracıya geçebilmektedir.
Bu nedenle kiracıların boş tarihli belge imzalamaktan kaçınmaları gerekir.
Ev Sahibi Tahliye Taahhütnamesini Ne Zaman Kullanabilir?
Tahliye için belirlenen tarihin gelmesi gerekir.
Kiracı belirtilen tarihte taşınmazı boşaltmazsa ev sahibi;
- Tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi başlatabilir,
- Bir ay içinde tahliye davası açabilir.
Bu süre kaçırılırsa aynı taahhütnameye dayanılarak tahliye talep edilmesi mümkün olmayabilir.
Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Davası
Ev sahibi Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açabilir.
Mahkeme;
- Taahhütnamenin geçerli olup olmadığını,
- Tarih şartlarını,
- İmzayı,
- Tarafların iddialarını,
inceleyerek karar verir.
Belge geçerli bulunursa kiracının tahliyesine hükmedilebilir.
İcra Yoluyla Tahliye Süreci
Ev sahibi dava açmak yerine icra yolunu da tercih edebilir.
İcra takibi başlatıldığında kiracının itiraz hakkı bulunmaktadır.
İtiraz edilmesi halinde uyuşmazlık mahkeme önüne taşınabilir.
Bu nedenle tahliye taahhütnamesine dayalı süreçler çoğu zaman hem icra hem de dava aşamalarını içerebilmektedir.
Tahliye Taahhütnamesinin Geçersiz Sayıldığı Durumlar
Aşağıdaki durumlarda tahliye taahhüdü geçersiz kabul edilebilir:
- İmzanın kiracıya ait olmaması,
- Tahliye tarihinin bulunmaması,
- Belgenin sahte olması,
- Zorla imzalatılması,
- Kiralananın tesliminden önce düzenlenmesi,
- İrade sakatlığı bulunması,
- Kanuni şartların eksik olması.
Her somut olay kendi şartları içinde değerlendirilir.
Kiracının İtiraz ve Savunma Hakları
Kiracı;
- İmzanın kendisine ait olmadığını,
- Tarihin sonradan doldurulduğunu,
- Belgenin baskı altında imzalandığını,
- Kanuni şartların oluşmadığını,
ileri sürebilir.
Bu savunmaların başarıya ulaşabilmesi için delillerle desteklenmesi gerekir.
Tahliye Taahhütnamesi Noter Onaylı Olmak Zorunda mı?
Hayır.
Kanun noter şartı öngörmemiştir.
Ancak noter huzurunda düzenlenen belgeler ispat açısından daha güçlü kabul edilir.
E-Devlet Üzerinden Tahliye Taahhütnamesi Yapılabilir mi?
Günümüzde güvenli elektronik imza kullanılarak elektronik ortamda bazı işlemler yapılabilmektedir. Ancak uygulamada tahliye taahhütnameleri çoğunlukla yazılı ve imzalı şekilde düzenlenmektedir.
Tahliye Taahhütnamesi Kaç Yıl Geçerlidir?
Belgenin geçerliliğinden ziyade, tahliye tarihinden sonra ev sahibinin bir aylık hak düşürücü süre içinde işlem yapması önemlidir.
Bu süre kaçırılırsa belgeye dayanılarak tahliye talebi ileri sürülemeyebilir.
Sonuç
Tahliye taahhütnamesi, kiracı ile ev sahibi arasındaki ilişkide önemli sonuçlar doğuran hukuki bir belgedir. Ancak her imzalanan belge otomatik olarak geçerli sayılmaz. Özellikle kiralananın tesliminden sonra düzenlenmesi, yazılı olması ve belirli bir tahliye tarihi içermesi büyük önem taşır.
Kiracılar belge imzalamadan önce içeriğini dikkatle incelemeli; ev sahipleri ise işlemlerini Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay içtihatlarına uygun şekilde yürütmelidir. Olası hak kayıplarının önüne geçebilmek için uyuşmazlık durumlarında uzman bir hukukçudan destek alınması faydalı olacaktır.
Resmî Kaynaklar
Türk Borçlar Kanunu:
https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.6098.pdf
Mevzuat Bilgi Sistemi:
https://www.mevzuat.gov.tr
Yargıtay:
https://www.yargitay.gov.tr
Sık Sorulan Sorular
Tahliye taahhütnamesi nedir?
Kiracının belirli tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak kabul ettiği belgedir.
Ev sahibi istediği zaman tahliye isteyebilir mi?
Hayır. Kanunda belirtilen şartların oluşması gerekir.
Noter zorunlu mudur?
Hayır.
Boş tarihli belge geçerli olur mu?
Somut olayın şartlarına göre değerlendirilir.
Kiracı imzasını inkâr edebilir mi?
Edebilir ancak ispat süreci doğar.
Tahliye tarihi yazılmamışsa ne olur?
Belge geçersiz sayılabilir.
İcra takibi yapılabilir mi?
Evet.
Tahliye davası açılabilir mi?
Evet.
Bir aylık süre neden önemlidir?
Ev sahibinin kanundan doğan hakkını kullanabilmesi için gereklidir.
Kiracı itiraz edebilir mi?
Evet, hem icra hem dava aşamasında savunma yapabilir.